【作 者】
宋 卉（副教授）
【作者单位】
郑州大学西亚斯国际学院，郑州451150
【摘 要】
【摘要】在“互联网+”驱动下，房地产众筹在一定程度上推动了房地产企业的发展，且越来越受到房地产企业的关注。但是我国目前对于众筹业务的涉税问题尚未制定专门的政策，房地产众筹合作方纳税还存在一定的问题。本文对房地产众筹的分类进行界定，重点从众筹发起人、投资人、众筹平台及资金托管机构的角度，结合当前税法对各种众筹模式涉及的税务问题进行分析，对于房地产众筹发起人、投资人等众筹各方依法纳税具有一定的借鉴意义。
【关键词】互联网+；房地产众筹；发起人；投资人；涉税问题
【中图分类号】F812.42 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2016）31-0060-3一、引言
众筹（Crowd Funding）是指通过互联网平台向大众筹集资金，以达到帮助筹款人完成特定项目的筹资、营销等目的。2012年12月8日，美国网站Fundrise将众筹的概念融入房地产，“房地产众筹”模式应运而生。房地产众筹是指在“互联网+”金融背景下，发起人针对某一房地产项目，通过线上或线下途径向合格投资人发起众筹，从而达到营销、融资、销售等内在的商业目的，并按承诺给予投资人产权、股权或其他权益回报的商业模式。
2015 年6月，国务院发布的《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发［2015］32号）明确指出：“丰富创业融资新模式。支持互联网金融发展，引导和鼓励众筹融资平台规范发展，开展公开、小额股权众筹融资试点，加强风险控制和规范管理。”这为鼓励和规范我国互联网众筹行业的发展奠定了政策基础。随着互联网金融的快速发展，一些互联网平台顺应时代要求，在房地产行业开始探索“互联网+金融+房地产”的融资发展模式。目前，国内已经出现了一些房地产金融开放平台，如：房地产流通服务企业易居中国和中信银行合作创建的金融产品“乐居贷”、平安好房（上海）电子商务有限公司创建的“平安好房网”、新浪和易居中国联手创建的互联网房地产金融服务平台“房金所”等。
房地产众筹具有受众广、门槛低、效率高等特征，该模式受到广大房地产企业的青睐。但是，由于房地产众筹涉及的当事人较多，且大多以线上交易为主，而网络交易又具有一定的虚拟性和隐蔽性，在实践中存在不交或少交税款现象，因此，对房地产众筹涉税问题的研究势在必行。
二、房地产众筹的类型
通过考量我国目前房地产众筹所采取的方式，笔者认为可以按照发起人发起房地产众筹的商业目的不同，将房地产众筹分为营销型地产众筹、销售型地产众筹、融资性地产众筹三种模式，其主要内容归纳如下：
1. 营销型地产众筹。营销型地产众筹是指以宣传营销为目的而发起的房地产项目众筹，即房地产商通过出让房产的部分收益作为广告宣传费用，最后给予合格投资人房屋产权或其他形式投资收益的一种房地产众筹模式。比如团贷网的“房宝宝”、搜房网众筹等均属于营销型地产众筹。
营销型地产众筹模式的主要流程为：开发商提供现房，并以一定的折扣价格通过互联网众筹平台发布众筹项目，投资人通过注册成为互联网众筹平台的会员，并认购房产众筹项目一定份额，在众筹期满后如果众筹成功，众筹平台在一定期限内将该众筹房产进行拍卖，最终拍卖获得的收益派发给参与本次众筹的投资人；若众筹期满而众筹未成功，则投资人认购众筹份额支付的资金将会按照原来的路径返还到投资人在众筹平台所开立的账户中。
2. 销售型地产众筹。销售型地产众筹是指发起人（多为开发商）将部分项目或全部房产通过媒介展示，并以低于市场的价格向公众推介，最终实现出售房产的目的。近期上线的“杭州众筹房”、“苏宁818房产众筹”等均属于典型的销售型地产众筹。
销售型地产众筹模式的主要流程为：首先，众筹发起人（开发商）通过互联网众筹平台推出多套房产，众筹参与人可以先在线上注册成为该平台会员后，对楼栋、楼层、户型进行线上预约；其次，在预约期满后，预约人缴纳认购款并签订《众筹置业协议》等文件；最后，在开盘之后购房的投资人按照此前选定的房源与发起人签署《商品房买卖合同》，完成购房相应的手续。
3. 融资型地产众筹。融资型地产众筹是指以募集资金为目的而发起的房地产项目众筹，即房地产商通过平台寻找投资人群，借助中间媒介吸收公众闲散资金用于开发特定房产项目的房地产众筹模式。该种模式最典型的莫过于“万达稳赚1号”、“武汉绿地606”等。
融资型地产众筹模式的主要流程为：开发商以尚未全部完成开发建设的房地产项目为众筹标的发起项目众筹，投资人通过认购众筹相应的份额，购买房产相应份额，发起人将投资人资金用于定向开发众筹标的物业，并委托专业的资产管理公司对标的物业进行经营管理，投资人根据标的物业实际经营情况进行收益分配。
三、房地产众筹模式涉税问题
无论是基于何种商业目的发起的房地产众筹，其税收问题均是众筹参与各方必须要考虑的问题，否则会面临涉税风险。下文以案例分析的形式，分别从众筹发起人、众筹投资人、众筹平台以及资金托管机构的角度对三种房地产众筹模式的涉税问题进行分析。
（一）营销型房地产众筹涉税问题
例1：2016年5月1日，某房地产公司（一般纳税人）通过众筹平台推出自行开发的现房一套（建筑许可证注明的开工日期为2014年5月1日），该套房产市价为100万元。为达到营销目的，以六折的价格发起众筹，目标资金为60万元，所有众筹款项通过支付宝平台支付，并由指定的资金托管银行管理。5月25日成功筹集资金60万元，支付众筹平台10%的中介费，支付资金托管机构3%的服务费，众筹发起人实际收取的资金为52.2万元。6月28日众筹平台将该套房产进行竞拍，拍卖价格为90万元（含税），众筹合同约定房屋拍卖发票由众筹发起人开具，并由发起人承担流转税。6月30日众筹发起人将众筹款及收益款按照众筹协议的规定全部支付给众筹投资人。
1. 从众筹发起人的角度进行分析。本次众筹以营销为目的，众筹成功，预收销售款60万元，事实上已经构成了预售行为，其应税节点应是在收到众筹款项时。
（1）涉及增值税、城建税及教育费附加。众筹发起人在众筹成功后，视为收到房产预售款，其涉税处理如下：
根据财政部与国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）的规定，自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入“营改增”试点范围，所以众筹发起人应依照该规定计征相应的增值税。另外，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”所以，众筹发起人在5月25日应就其众筹收到的款项预缴增值税。对于其预缴增值税的核算，按照该公告第十一条的规定：“ 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。”
由于该众筹房产于2014年5月1日开工，财税［2016］36号的附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。按照国家税务总局公告2016年第18号的第八、九条规定：“ 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。若对老项目选择适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。”所以在5月25日，收到众筹款时借记“银行存款”或“其他货币资金——资金托管平台”科目52.2万元，支付众筹平台的中介费6万元应作为营销费用借记“销售费用”科目，支付给资金托管机构的服务费1.8万元应借记“财务费用——手续费”科目，同时贷记“预收账款——众筹平台”科目60万元。根据上述公式：应预缴增值税=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=60÷（1+5%）×3%=1.71（万元），其账务处理为：借：应交税费——应交增值税1.71；贷：银行存款1.71。
需要注意的是，自2016年5月1日起“营改增”全面实施，金融业、服务业等全部纳入“营改增”的范围，但是由于该众筹项目是老项目，其销售是按照简易办法计征增值税，所以对于众筹过程中所支付的中介费、服务费等，即使取得对方开具的增值税专用发票，其进项税额也不得抵扣。
6月28日该房产通过众筹平台进行拍卖，拍卖价款90万元，不含税价格为85.71万元，将房屋所有权转移给竞拍人时众筹发起人应当确认收入，那么众筹发起人是按85.71万元还是按57.14万元（不含税众筹款）来确认收入呢？笔者认为，应当按照85.71万元确认收入。因为对于众筹发起人来说，拍卖价与众筹款的差额30万元是其为了达到营销目的而付出的代价，应当作为营销费用处理，所以其账务处理为：借：预收账款——众筹平台60，销售费用30；贷：主营业务收入85.71，应交税费——应交增值税4.29。对于该笔房产交易，房地产公司应补交增值税（应交增值税-预缴增值税）2.58万元（4.29-1.71），同时应根据其计征的增值税计提城建税及教育费附加。
（2）土地增值税。众筹发起人转让众筹项目（房产）时，需要缴纳土地增值税。土地增值税的缴纳以转让房地产的增值额为计税依据，采用四级超率累进税率，计算公式为：土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数。土地增值税的税负比较重，是房地产开发企业承担的主要税种之一。
（3）企业所得税。众筹发起人将其销售收入纳入公司的应纳税所得额计缴企业所得税，对于其支付的销售费用30万元能否在税前列支，关键在于能否取得合法、有效的原始凭证，所以众筹发起人应要求各个众筹投资人分别在其当地税务机构代开发票。
（4）印花税。众筹发起人应对签订的房地产销售合同按照产权转移书——商品房销售合同计缴印花税，按照合同金额的0.05%计缴印花税450元（900000×0.05%）。
2. 从众筹投资人的角度分析。在营销型房地产众筹模式下，如果众筹投资人为自然人，根据《个人所得税法》的规定，以其所得收益的20%缴纳个人所得税。《个人所得税法》第八条规定：“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”因此，为控制税源，以众筹发起人为扣缴义务人能够避免税款流失。如果众筹投资人为法人单位，其取得的收益应计入应纳税所得额计缴企业所得税。另外，如果众筹投资人在本次众筹竞拍中购买了众筹房产，购买后签订《商品房买卖合同》要缴纳印花税、契税，其中印花税在订立合同时直接缴纳，按照总房款的0.05%计征，契税应当按照财税［2016］23号文件的规定计征。
3. 从众筹平台的角度分析。如果众筹平台只是单纯按照众筹标的一定比例收取中介费用，则按照服务业中的经纪业务计征增值税0.34万元［6÷（1+6%）×6%］，并计提城建税及教育费附加。同时，就其取得的中介费确认收入，并计入应纳税所得额计缴企业所得税。
需要注意的是，在实践中，切忌将众筹款直接汇入众筹平台的账户，以避免可能出现的平台“跑路”风险。众筹款应直接汇入指定的托管银行，由托管银行监管。
4. 从资金托管机构的角度分析。资金托管机构应就其收取的1.8万元手续费按照提供金融服务行为计缴增值税0.1万元［1.8÷（1+6%）×6%］，并计缴相应的城建税及教育费附加。同时，就其取得的收入计入应纳税所得额计缴企业所得税。
（二）融资型房地产众筹模式涉税问题
例2：2016年6月1日，某房地产公司（一般纳税人）开发一项房产新项目，该项目地理位置优越，升值潜力巨大，但是该公司资金短缺，其通过众筹平台筹资1000万元，用资期限为2年，合同约定年利率为20%，到期一次还本付息，所有众筹款项通过支付宝平台支付，收取的众筹款由资金托管银行管理，并在该金融机构的监管下使用所筹资金，所筹资金将全部用于该项目。6月25日该公司成功筹集资金1000万元，支付众筹平台10%的中介费，支付资金托管机构3%的服务费，众筹发起人实际收取资金870万元。
由于本次众筹目的是筹集资金，众筹成功后众筹发起人对于实际收到的资金借记“银行存款”或“其他货币资金”科目870万元，支付众筹平台的中介费及支付给金融托管机构的服务费视同筹资费用，借记“财务费用——手续费”科目130万元，同时贷记“长期借款——众筹款”科目1000万元。根据财税［2016］36号文件附件二中关于进项税额的规定：“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”那么众筹发起人支付的中介费、服务费的进项税额能否抵扣？笔者认为，众筹平台和监管银行虽然不是直接的贷款方，但是该费用是因筹集资金而产生的，所以应遵循上述规定，即使取得增值税专用发票，其进项税额也不得抵扣。
众筹到期后，众筹发起人支付投资人本金和利息时，众筹发起人应该进行如下账务处理：借：长期借款——众筹款1000，财务费用——利息支出200；贷：银行存款1200。另外，对于其支付的利息支出，必须取得合法、有效的原始凭证，否则房地产企业既不能在缴纳土地增值税时扣除（扣除的利息最高不得超过商业银行同类同期贷款利息），也不能在计算企业所得税时扣除，按照财税［2016］36号文件附件二第四条第三款的规定，其支付利息的进项税额不得抵扣。
在融资型房地产众筹模式下，众筹平台、众筹投资人和资金托管机构的涉税处理和营销型房地产众筹模式基本类似，这里不再重复。
（三）销售型房地产众筹模式涉税问题
在销售型房地产众筹模式下，各众筹参与人与营销型房地产众筹模式所缴纳的税种基本类似。但是，如果众筹投资人只是购买了房产，其就不再缴纳个人所得税，仅就其购买的房产缴纳相应的契税、印花税。
四、结论
我国目前对于互联网金融的税收征管制度还处于探索阶段，对于“互联网+”房地产众筹融资模式国家尚未出台专门的税收政策，我国现行税法对众筹、P2P等互联网金融税收征管仍存在许多不明确的问题。随着众筹、P2P等互联网金融的发展，税务监管部门应该对新型的互联网金融企业及各类主体之间的资金流动所涉及的税收问题做出进一步的规范。
主要参考文献：
财政部，国家税务总局．关于全面推开营业税改征增值税试点的通知．财税［2016］36号，2016-03-23．
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纪玲珑．中小型科技企业互联网众筹融资模式探讨浅析［J］．财会月刊，2015（5）．
易迎君．众筹模式研究［J］．财会通讯，2015（17）．
