【作　　者】
耿祎雯

【作者单位】
中国石油大学（北京）工商管理学院

【摘　　要】

      【摘要】 货币资本、地产资本、房产资本是房地产行业的三大主体资本形态，笔者认为，其增值的质量及循环状态的优劣，决定着房地产企业的兴衰存亡。本文将对地产、房产资本形态的增值方式、增值途径、增值的客观规律及其影响因素进行具体的分析。
      【关键词】 房地产   资本   增值   地产   房产

      货币资本、地产资本、房产资本是房地产行业的三大主体资本形态，其增值的质量及循环状态的优劣，决定着房地产企业的兴衰存亡。因此，探求货币、地产、房产资本形态的原态、换态增值规律及循环规律，谋求其原态、换态增值最大化及其循环增值的最优状态，既是房地产企业营运管理的核心，也是房地产企业营运管理能力与水平的主要标志。
　　原态增值是指随着时间的推移某种资本形态在保持其原有形态不变的情况下而实现的增值；换态增值是指由某一种资本形态转换成另一种资本形态而实现的增值；循环增值是指从构成循环整体的货币资本、地产资本、房产资本中某一种资本形态为起始资本形态，经过与其他两种资本形态的循环转换再回到起始资本形态而实现的增值。
　　在房地产行业的三大主体资本形态中，地产资本是基础、房产资本是核心、货币资本是主导，而以货币资本为主导的地产、房产资本的原态、换态及三者的循环增值是实现货币资本形态转换增值的主要形式与途径。因此，在房地产企业通过地产、房产实现增值及以增值最大化为原则的前提下，其增值方式与途径的选择及运作必须满足以下基本条件。