【作　　者】
刘红红

【作者单位】
（河北金融学院会计系 河北保定 071000）

【摘　　要】

在实务中，笔者发现按会计准则要求进行房地产企业会计处理取得的会计信息，远远不能满足决策要求。本文拟对会计信息与管理信息的差异进行探讨，并对房地产企业经营中所需要的管理信息进行补充说明。
一、会计处理不能满足管理需求的几类业务
1. 房地产企业收入的确认。由于房地产企业以开发项目为核算单位，其经营周期往往需要两三年甚至更长的时间，显然完全按照准则规定确认收入不现实。根据实质重于形式的原则，实务中可以采用以下条件作为房地产收入的确认标准：工程已经竣工并验收合格；具有经购买方认可的结算通知书；履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；成本能够可靠地计量。房地产开发项目投资巨大，多数房地产企业都是分批开发的。再加上企业预售的时间有可能比开工时间还要提前，此种情况下，就导致会计上“预收账款”在很长时间后才会转作主营业务收入。
2. 房地产企业成本的核算。房地产开发的成本核算可以设置开发成本、开发间接费用、财务费用等一级账户。它们又可以下设若干二级账户，本文对如何进行科目设置和处理不做详细说明。但要注意，根据会计准则可以计入项目成本的，必须是过去已经发生的项目，而房地产开发项目往往是要分期投入的，未来应该发生的成本是不允许提前入账的，而这有可能导致其成本被低估。
3. 房地产企业税金的处理。根据税法规定，房地产企业在实现预售时，就要预缴相关营业税、城建税、土地增值税等税金，项目结算后汇算清缴。在实务中，尤其是一些三线城市以及县城的房地产开发企业往往在预售时并没有按规定实现预缴税款，而是项目最终结算时一次性缴清。这是因为税务局对房地产企业的征税成本较低，而在预售时期预缴税款则会加大征税成本。根据会计准则，未实际发生的税款不能入账，在没有预缴税款的情况下，房地产成本中不能反映税金项目，导致项目前期的成本被低估。
4. 建造合同的处理。由于房地产开发企业各楼盘是分批开发的，有时候会出现一个建筑公司与该房地产开发企业签订了多座楼盘的建筑合同，而在建的可能只有一座，对其他座楼盘也没有任何定金类款项的支付。根据会计准则，此种情况下仅对已经开始建筑的楼盘进行成本的记录，对已签订合同但没有开始建筑的楼盘不做任何处理。虽然没有支付定金，但一般情况下该合同会被履行，如果不进行核算考虑，则不能从整体上对项目进行核算和过程控制。另外，土地成本是项目初期支出的一项较大的间接成本，如果对建造合同已规划的楼盘不进行处理，可能导致土地成本仅仅被分摊到已开工的楼盘成本上，造成成本不准确。
二、按准则处理，账面分析时会出现的问题
1. 报表业绩不稳定。项目从投建到开始预售，最终达到收入确认条件转为主营业务收入，房地产企业报表上会出现以下情况：利润表长期主营业务收入和主营业务成本收入为零，利润为负数，之后几个月内大量确认收入。如果房地产公司只有一个项目，则这种情况周而复始。资产负债表则随着预售总资产迅速扩张，同时资产负债比上升，之后随着预收账款转为主营业务收入，总资产迅速下降。
2. 成本不能准确核算。影响成本的因素主要有以下几个：①未发生的成本不能确认。由于未发生的成本不能确认，建设后期的大部分支出不能在账面体现，同时未开工的楼盘不入账，大额的固定成本不能得到准确分摊。在部分楼盘达到收入确认条件时，预收账款转作主营业务收入，同时也应将存货转为主营业务成本，而以上因素导致成本不准确。②没有预提税金，利润被高估。对于预售时没有预缴税款的房地产企业而言，大笔的税金无法入账，利润被高估。
3. 账面不能反映整体项目的经营情况。在项目建设期间内，如果要对项目整体情况加以把握，账面上没有直接的数据提供，整个项目预计利润是多少？应卖出多少平方米后项目才开始真正盈利？这些都是未知数。这不利于项目的管理。
三、房地产企业对开发项目的财务管理要求
首先，要对项目整体的收益情况做出预算，并按月出具报表进行调整。多数房地产开发企业在项目的初始阶段还是有基本预算的，但整个项目周期太长，中间的变数较多，会影响最终的收益。这些因素包括由于其他企业的竞争而被迫提高配套设施品质等，导致项目完结后最终的成本与开发初期预计成本存在一定差异，从而侵蚀利润。因此，管理者应该随时掌握成本变动，必要时调整策略，而不是最终核算。
其次，应引入变动成本法或盈亏临界点对项目进行核算。传统的利润计算方法不利于客观地衡量项目收益。笔者认为，房地产企业的成本核算更适合采用变动成本法。在目前的经济环境下，房地产企业是否能盈利取决于销售比率。在变动成本法下，只有达到一定销售比率后才会盈利；而在传统成本法下，只要实现了销售，符合了会计准则中收入的确认标准，就会有相应的利润产生，这就会误导管理者。
最后，要对项目进行过程控制。房地产项目开发周期长，如果不进行过程控制的话，很容易导致成本失控。按会计准则处理需要等项目结束才能核算最终成本，这就失去了过程控制的作用。因此，作为项目管理者应随时掌握项目成本的变动情况，保证预期利润的实现。
四、管理用房产项目成本汇总表设计
鉴于多数房地产企业可能需要审计报告，因此账务处理还是应该遵循会计准则。为了平衡财务信息和管理信息的差异，可以多做一套管理用数据。

如上表所示，通过对全部支出项目的汇总，以及预计开发的总楼盘情况，将全部支出都纳入表格，而且根据实际情况每月都要调整。有了项目的整体预算，就可以计算盈亏临界点的销售面积等管理信息。
主要参考文献
      财政部.企业会计准则2006.北京：经济科学出版社，2006