【作　　者】
王长江1 常 春2 周寅康2 金晓斌2

【作者单位】
1. 国土资源部土地整理中心 北京 100035 2. 南京大学地理与海洋科学学院 南京 210093

【摘　　要】
      【摘要】本文运用定性与定量相结合的研究方法在对资本化率内涵及属性进行分析的基础上，讨论了资本化率的影响因素，为资本化率的确定提供理论指导。
　　【关键词】房地产估价   资本化率   平均投资收益率   投资风险   租售市场

      资本化率是房地产估价中常用、重要但不易掌握的参数之一。目前，国内房地产估价中资本化率的确定存在“主观性强、时效性差、针对性差”等弊病，严重影响了估价结果的公信力。理论界对资本化率的研究多集中于其确定方法的总结或改进，少有对其内涵及影响因素的剖析。
      本文运用定性与定量相结合的方法，在对资本化率内涵界定的基础上，分析了资本化率的属性和影响因素，得出如下结论：资本化率具备主观性、动态性、稳定性、唯一性、下限性等五个基本属性；资本化率应区分全部平均投资收益率和局部平均投资收益率，局部平均投资收益率主要受区位、资本、知识及其他因素影响；资本化率的确定方法可分为三类，分别基于风险收益论、利率说及租售市场，其中基于租售市场确定资本化率最具说服力。