【作　　者】
梁文涛

【作者单位】
（山东经贸职业学院会计学院 山东潍坊 261011）

【摘　　要】

      【摘要】本文从房地产企业内部价格转移、收支等额增长这两个角度来探讨房地产企业的涉税盈利模式，帮助房地产企业走出困境，在市场低迷的状态下仍能立于不败之地。
【关键词】房地产企业   涉税盈利模式   房地产企业内部价格转移   收支等额增长

一、房地产企业价格内部转移的涉税盈利模式
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，若房地产企业既有普通住宅项目又有非普通住宅项目，应分别核算及缴纳土地增值税。但若其中各个项目的增值率差距较大，可以考虑在保持各项目销售收入总额不变及保证销量的情况下，通过将价格在各个项目内部进行转移的方式来调节定价。
例1：安邦房地产公司2013年开发了普通住宅、高档住宅和豪华别墅三种住宅，并准备对外销售。三种住宅的可售面积均为10 000平方米，取得土地使用权所支付的金额分别为3 000万元、3 000万元、5 000万元，房地产开发成本分别为3 000万元、7 000万元、10 000万元。销售收入总额为62 500万元。建造这三种住宅从银行借款的利息共为2 000万元，不能按照转让的房地产项目计算分摊，且当地规定的房地产开发费用计提扣除比例为10%。三种住宅实际发生的财务费用、管理费用和销售费用共为4 000万元。当地的营业税税率5%、城建税税率7%、教育费附加等为5%，假设不考虑印花税。要求：对该项目的内部定价进行规划。
方案一：普通住宅定价为11 000元/平方米，高档住宅定价为19 000元/平方米，豪华别墅定价为32 500元/平方米。
普通住宅：转让房地产收入=10 000×11 000=11 000（万元）；房地产开发总成本=3 000+3 000=6 000（万元）；房地产开发费用=（3 000+3 000）×10%=600（万元）；从事房地产开发的加计扣除项目金额=（3 000+3 000）×20%=1 200（万元）；与转让房地产有关的税金=11 000×5%+11 000×5%×（7%+5%）=616（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=6 000+600+1 200+616=8 416（万元）；转让房地产的增值额=11 000-8 416=2 584（万元）；增值率=2 584÷8 416=30.70%；应纳土地增值税税额=2 584×30%=775.2（万元）。
高档住宅：转让房地产收入=10 000×19 000=19 000（万元）；房地产开发总成本=3 000+7 000=10 000（万元）；房地产开发费用=（3 000+7 000）×10%=1 000（万元）；从事房地产开发的加计扣除项目金额=（3 000+7 000）×20%=2 000（万元）；与转让房地产有关的税金=19 000×5%+19 000×5%×（7%+5%）=1 064（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=10 000+1 000+2 000+1 064=14 064（万元）；转让房地产的增值额=19 000-14 064=4 936（万元）；增值率=4 936÷14 064=35.10%；应纳土地增值税税额=4 936×30%=1 480.8（万元）。
豪华别墅：转让房地产收入=10 000×32 500=32 500（万元）；房地产开发总成本=5 000+10 000=15 000（万元）；房地产开发费用=（5 000+10 000）×10%=1 500（万元）；加计扣除项目金额=（5 000+10 000）×20%=3 000（万元）；与转让房地产有关的税金=32 500×5%+32 500×5%×（7%+5%）=1 820（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=15 000+1 500+3 000+1 820=21 320（万元）；转让房地产的增值额=32 500-21 320=11 180（万元）；增值率=11 180÷21 320=52.44%；应纳土地增值税税额=11 180×40%-21 320×5%=3 406（万元）。
这三种住宅总的应纳土地增值税税额=775.2+1 480.8+3 406=5 662（万元）。这三种住宅总的税后净利润=［（11 000+19 000+32 500）-（3 000+3 000+5 000）-（3 000+7 000+10 000）-（616+1 064+1 820）-（775.2+1 480.8+3 406）-4 000］×（1-25%）=13 753.5（万元）。
方案二：普通住宅定价为100 00元/平方米，高档住宅定价为21 000元/平方米，豪华别墅定价为31 500元/平方米。
普通住宅：转让房地产收入=10 000×10 000=10 000（万元）；房地产开发总成本=3 000+3 000=6 000（万元）；房地产开发费用=（3 000+3 000）×10%=600（万元）；从事房地产开发的加计扣除项目金额=（3 000+3 000）×20%=1 200（万元）；与转让房地产有关的税金=10 000×5%+10 000×5%×（7%+5%）=560（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=6 000+600+1 200+560=8 360（万元）；转让房地产的增值额=10 000-8 360=1 640（万元）；增值率=1 640÷8 360=19.62%；由于19.62%＜20%，所以不缴纳土地增值税。
高档住宅：转让房地产收入=10 000×21 000=21 000（万元）；房地产开发总成本=3 000+7 000=10 000（万元）；房地产开发费用=（3 000+7 000）×10%=1 000（万元）；从事房地产开发的加计扣除项目金额=（3 000+7 000）×20%=2 000（万元）；与转让房地产有关的税金=21 000×5%+21 000×5%×（7%+5%）=1 176（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=10 000+1 000+2 000+1 176=14 176（万元）；转让房地产的增值额=21 000-14 176=6 824（万元）；增值率=6 824÷14 176=48.14%；应纳土地增值税税额=6 824×30%=2 047.2（万元）。
豪华别墅：转让房地产收入=10 000×31 500=31 500（万元）；房地产开发总成本=5 000+10 000=15 000（万元）；房地产开发费用=（5 000+10 000）×10%=1 500（万元）；加计扣除项目金额=（5 000+10 000）×20%=3 000（万元）；与转让房地产有关税金=31 500×5%+3 500×5%×（7%+5%）=1 764（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=15 000+1 500+3 000+1 764=21 264（万元）；转让房地产的增值额=31 500-21 264=10 236（万元）；增值率=10 236÷21 264=48.14%；应纳土地增值税税额=10 236×30%=3 070.8（万元）。
这三种住宅总的应纳土地增值税税额=0+2 047.2+3 070.8=5 118（万元）。这三种住宅总的税后净利润=［（10 000+21 000+31 500）-（3 000+3 000+5 000）-（3 000+7 000+10 000）-（560+1 176+1 764）-（0+2 047.2+3 070.8）-4 000］×（1-25%）=14 161.5（万元）。可见，方案二总体比方案一少纳土地增值税544万元（5 662-5 118），多获取税后净利润408万元（14 161.5-13 753.5），因此，应选择方案二的内部定价模式。
二、房地产企业收支等额增长的涉税盈利模式
房地产企业在保证了一定毛利的前提下，如果等额增加房地产开发总成本（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）与销售收入总额，表面上看对净收益不会产生太大影响，但会在很大程度上降低土地增值税税负。测算如下：
设销售收入总额为x，房地产开发总成本为y。则增值率1={x-［y+y×10%+y×20%+x×5%×（1+7%+5%）］}÷［y+y×10%+y×20%+x×5%+（1+7%+5%）］=（0.944x-1.3y）÷（1.3y+0.056x）。
若销售收入总额与房地产开发总成本同时增加a,则增值率2=［0.944×（x+a）-1.3×（y+a）］÷［1.3×（y+a）+0.056×（x+a）］=（0.944x-1.3y-0.356a）÷（1.3y+0.056x+1.356a）。
由此可见，一方面，销售收入总额与房地产开发总成本同时增加a后的增值额（分子）比原先减少了0.356a，即税基减少了0.356a；另一方面，分子减少0.356a，而分母增加1.356a,会使增值率2比增值率1 有所降低，而增值率降低的又有可能导致适用土地增值税税率的降低。这样，税基必然降低，而税率有可能降低，从而必然会使土地增值税税负降低。其降低额至少为0.356a×30%=0.1068a。当然，收入的增加会引起与转让房地产有关的税金（营业税税金及附加）增加了a×5%×（1+7%+5%）=0.056a，但与土地增值税最低节税额0.1068a相比，整体上至少仍能节税0.0508a（0.1068a-0.056a）。
例2：信达房地产公司于2013年欲建可售面积为80 000平方米的住宅，土地使用权支付金额25 000万元，房地产开发成本预计为50 000万元，该项目银行借款利息为5 000万元，不能按照转让的房地产项目计算分摊，且当地规定的房地产开发费用计提扣除比例为10%。实际发生的财务费用、管理费用和销售费用共为15 000万元。该项目均价定为2万元/平方米。当地的营业税税率、城建税税率、教育费附加和其他附加率分别为5%，7%，5%，假设不考虑印花税。
现该企业董事会针对是否在销售前对其装修产生争议，于是存在两种方案：方案一，不装修，仍然对外销售毛坯房。方案二，对其进行装修，对外销售装修房，这将会产生装修成本10 000万元，房地产开发成本变为60 000万元（50 000+10 000），与此同时，将售价总额等额增加10 000万元，则销售收入总额变为170 000万元（80 000×2+10 000）。要求：对该项目是否进行装修进行规划。
对于方案一：转让房地产收入=80 000×20 000=160 000（万元）；房地产开发总成本=25 000+50 000=75 000（万元）；房地产开发费用=（25 000＋50 000）×10％=7 500（万元）；与转让房地产有关的税金=160 000×5%+160 000×5%×（7%+5%）=8 960（万元）；加计扣除项目金额=（25 000+50 000）×20%=15 000（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=75 000+7 500+8 960+15 000=106 460（万元）；转让房地产的增值额=160 000-106 460=53 540（万元）；增值率=53 540÷106 460≈50.29%；应纳土地增值税=53 540×40%-106 460×5%=16 093（万元）；税后净利润=（160 000-25 000-50 000-15 000-8 960-16 093）×（1-25%）=33 710.25（万元）。
对于方案二：转让房地产收入=80 000×2+10 000=170 000（万元）；房地产开发总成本=25 000+60 000=85 000（万元）；房地产开发费用=（25 000+60 000）×10%=8 500（万元）；与转让房地产有关的税金=170 000×5%+170 000×5％×（7%+5%）=9 520（万元）；从事房地产开发的加计扣除项目金额=（25 000＋60 000）×20%=17 000（万元）；转让房地产的扣除项目金额合计=85 000+8 500+9 520+17 000=120 020（万元）；转让房地产的增值额=170 000-120 020=49 980（万元）；增值率=49 980÷120 020≈41.64%；应纳土地增值税=49 980×30%=14 994（万元）；税后净利润=（170 000-25 000-60 000-15 000-9 520-14 994）×（1-25%）=34 114.5（万元）。
由此可见，方案二比方案一少纳土地增值税1 099万元（16 093-14 994）；多获取税后净利润404.25万元（34 114.5-33 710.25），这有助于扩大销售与增进盈利。
【注】本文系2012年山东省软科学研究计划资助项目“小微企业税收政策应用研究”（项目编号：2012RKA07040）的阶段性成果。
主要参考文献
      1. 梁文涛.与商品房装修相关的土地增值税纳税筹划.财会月刊，2012；1
2. 段九利.房地产企业全程纳税筹划（第二版）.北京：中国市场出版社，2011