【作　　者】
黄梦吟 郭化林（教授）

【作者单位】
（浙江财经学院会计学院 杭州 310018）

【摘　　要】

      【摘要】本文首先对批量评估、自动评估模型、地理信息系统的相关概念和理论进行了阐述，基于此集中探讨了地理信息系统与税基评估的结合方式、步骤。其次，对影响房地产价格的特征和影响因素进行了分析，以此为基础，对影响因子进行量化分析时如何采用地理信息系统（GIS）的空间分析技术的原理优化进行了理论探索。最后，本文以宁波市二手商品住宅交易实例进行了实证研究，建立了结合GIS的批量评估模型。应用GIS中的MapInfo软件优化量化过程从而提高评估效率，并将量化结果录入存储，建立房产信息量化数据库，使房产的空间数据与属性数据建立对应关系，实现了批量自动评估又达到可视化效果。
      【关键词】房地产税税基评估   批量评估   自动评估模型   嗜好模型   地理信息系统

 房地产交易活动越来越频繁，为了有效调控房地产市场，完善税制，2011年财政部决定在上海、重庆等地试点征收房地产税。其中，上海房地产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；重庆房地产税按以下计算公式：应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。从中可以看出两城市目前对新增房地产征税，并有逐渐把存量住房纳入征税范围的趋势，计税的基础均为交易价格，不能反映市场价值。笔者认为这是不合理、不公平的。采用当年的交易价格，不反映真实现值，且如果逐年折旧这样形成的税收收入也是递减的，税基将逐年递减，无法保证公共支出的增长要求。