【作　　者】
张海霞（副教授）

【作者单位】
（吕梁学院，山西吕梁 033000）

【摘　　要】
     【摘要】我国经济和政策的不断变化，给房地产行业带来重大影响，国资委要求央企运用经济增加值（EVA）作为业绩评价方法。本文以保利地产为例，结合房地产上市公司特点构建了科学有效的房地产上市公司EVA的业绩评价体系，并对保利地产2009 ~ 2013年业绩进行评价，借此为我国房地产行业业绩评价提供借鉴。
【关键词】经济增加值；业绩评价；房地产上市公司2010年，国资委要求中央企业用经济增加值(EVA)作为评价指标来考核企业经营业绩。2013年2月1日，国资委推行出修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》，2014年8月18日，《中央管理企业主要负责人薪酬制度改革方案》出台，要求中央企业建立合理的薪酬分配体制。本文以保利地产为例，构建一套适合于保利地产的EVA业绩评价体系，促进房地产行业的不断发展。
一、EVA的概念和计算公式
经济增加值（EVA），即经营收入减去所有成本的差额，成本中包括机会成本。经济增加值将机会成本考虑在内，是与传统业绩评价指标的最大的差别。机会成本是指投资者依靠现有的公司证券获得的回报，放弃了其他风险相当的证券所带来的收益。从本质上看，EVA将所有者投入资本所应获得的机会报酬考虑在内，将企业为投资者提供的增值收益进行量化，将有偿使用债务和无偿使用投资者资本的差别消除。因此，EVA是企业将债权人和所有者的投资报酬扣除后的剩余利润。
EVA作为央企业绩评价的重要指标，是判断公司是否为股东创造价值的重要依据，也更加真实有效地反映了公司经营业绩。EV使企业立足长远利益，避免短期效益，较传统的业绩评价指标更有效和真实地反映了企业的价值。根据EVA的概念，EVA的一般计算公式为：
EVA=税后净营业利润-资本总额×加权平均资本成本率
二、EVA的本质
EVA 理论运用在公司管理的不同领域。斯腾斯特公司提出的“4M”理论揭示了EVA的本质。
首先，EVA是评价指标。计算EVA时，企业在净利润的基础上需对会计项目进行调整。EVA对会计项目有明确的要求，剔除了人为操纵利润的可能，比传统业绩评价指标更能真实地反映公司经营业绩。
其次，EVA是管理体系，它涵盖了公司财务决策、资本分配、战略管理等各个方面。在EVA管理机制下，增加公司价值可以通过提高营业收入、降低公司经营成本、调整资本结构等途径，最终使经营者、股东和公司价值利益一致，构建起以EVA为基础的管理体制。
再次，EVA是激励制度。委托代理理论是EVA的理论基础，公司的所有者委托经营者对公司进行经营管理，同时对经营者的行为进行约束、监督和激励，使所有者和经营管理者具有相同的目标，促进股东财富最大化。
最后，EVA是理念体系。贯彻EVA理念，可促使企业各部门之间相互交流，减少各部门之间的不信任，为达成企业的目标而共同努力。
三、房地产上市公司运用EVA业绩评价的必要性
房地产业具有较长周期性，宏观政策对其影响较大，市场变化的不确定性给房地产业带来较大风险。2008年的经济危机，使国内房地产成交量急剧下降，2009年之后国家和地方继续进行宏观调控，要求金融机构抑制具有投资目的购房，遏制投资性房地产蔓延，稳定市场结构，市场下滑趋势有所缓解。2012年以来房地产行业总体呈现回暖态势，2014年11月，国家出台新政策，即减少贷款利息，下调金融机构贷款利率，使金融机构存款减少、贷款增多。这一措施在一定程度上激励了房地产市场交易，促进了我国房地产行业健康发展。
业绩评价在企业经营管理中占有重要地位，EVA指标克服了传统业绩评价体系的不足，可以有效地用来衡量资产是否得到良好运用，对于有形资产占有较大比重的企业或行业，运用EVA评价业绩更为有效。而对于以科技、无形资产或提供劳务为主营业务的企业，公司创造的价值信息很难通过EVA得以传达。四、房地产上市公司的EVA业绩评价体系
房地产业企业资本投入多、规模大，其业绩评价尚未形成专门的指标体系。本文根据保利地产的经营特点，以EVA绩效评价指标体系的基本原理为依据，构建一套适合于保利地产的业绩评价指标体系。
EVA=税后净营业利润-资本总额×加权平均资本成本率
虽然国家统一规定了EVA计算公式，但要准确计算EVA值并评价企业业绩，调整项目多达164项，由于具体行业企业不同，EVA调整项目也不一样，本文结合EVA相关理论研究，根据我国房地产企业的实际发展的情况，对EVA计算公式作出如下调整：
1. 税后净营业利润的计算。其计算公式为：
税后净营业利润=营业利润+少数股东损益+财务费用+当年计提的各项减值准备+递延所得税负债余额的增加-递延所得税资产余额的增加-EVA税收调整
EVA税收调整=所得税费用+（财务费用+当年计提的各项减值准备+营业外支出-营业外收入）×25%
2. 资本总额的计算。其计算公式为：
资本总额=权益资本总额+债务资本总额-在建工程
权益资本总额=普通股东权益+少数股东权益+递延所得税贷方余额+各种资产减值准备金余额
债务资本总额=短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券
3. 加权平均资本成本的计算。资本成本包括债务成本和权益资本成本。公司的债务成本即银行贷款利率税前债务成本。房地产企业建设周期长，企业从获得土地，到建成房产销售，一般需要几年时间，因此房地产企业向银行贷款的期限较长。本文采用3 ~ 5年期中长期银行贷款基准利率作为债务资本成本率。
计算股权成本主要有股利增长模型法、CAPM 模型法与风险溢价法三种方法。本文采用CAPM 模型法来衡量权益资本成本。计算公式为：
权益资本成本率=无风险收益率+β×（市场整体收益率-无风险收益率）=无风险收益率+风险溢价
本文综合国内外学者观点，选取1年期商业银行定期存款利率3%作为无风险收益率，结合近几年房地产市场和行业状况，选取6%为房地产行业风险溢价。
加权平均资本成本=权益资本成本率×权益资本/（权益资本+债务资本）+债务资本成本率×债务资本/（权益资本+债务资本）×（1-25%）
五、保利地产EVA相关指标的计算
保利地产EVA指标的计算方法和过程受篇幅所限省略，其结果如表1、表2、表3所示：六、保利地产业绩评价分析
1. EVA值与公司创造的价值成正比，EVA值的高低与公司的规模以及经营状况有密切的关系。由表3可以看出，从2009 ~ 2013年，EVA值均为正，说明保利地产每年都创造了价值。随着保利地产的规模不断扩大，其权益资本和股权资本逐年增多，营业利润也不断增长，EVA值也基本呈递增趋势。但2010年EVA值较2009年略有降低，2013年EVA值也低于2012年EVA值。        
公司的规模和经营状况受市场和宏观经济的影响很大。2010年国家出台了一系列针对房地产行业的调控政策，以抑制投资投机性购房需求，这对房地产市场产生了较大影响。2011年和2012年国家和地方政府继续进行宏观调控，稳定市场结构。2013年房地产业仍维持在低位，依旧存在供需矛盾，公司虽然一些指标有所增长，但仍处于近年来的较低水平。市场环境和宏观经济对公司创造价值造成了一定的负面影响。
2. 税后净营业利润、营业利润和EVA增长水平基本保持一致，说明EVA和传统业绩评价方法在评价房地产公司业绩时具有一定的趋同性。
从表1可以看出，公司营业利润以每年20亿 ~ 30亿元的速度逐年增长，税后净营业利润随着经营规模的扩大和营业利润的增长而增长。EVA值的增长变化也基本趋同于营业利润和税后净营业利润，只有2010年和2013年EVA值略有降低。
EVA和传统业绩评价指标大体趋于一致是因为，营业利润是决定税后净营业利润最重要的因素，而税后净营业利润又是计算EVA的主要项目。营业利润是公司生产经营日常业务所创造的利润，不是公司偶然获得、非连续性的经营利润，正是这些主营业务创造的利润，形成了创造公司价值和壮大生产规模的核心能力。
2010年和2013年EVA值略有降低的一个重要原因是，保利地产2010年和2013年资本总额较上年分别都有显著增长，尤其是长期借款。从表2可以看出，2010年的长期借款为47 029 378 401.38元，是2009年的两倍多，2013年长期借款为75 101 300 578.37元，尽管税后净营业利润也有所增长，但增长幅度小于资本总额。
3. 公司各年税后净营业利润较营业利润均有不同程度的降低，加之扣除资本成本，使EVA值低于税后净营业利润。这是由于计算时需要进行相关的会计调整。从表中1可以看出，保利地产营业利润逐年增长，说明其经营业绩不断提高。重要的调整项目之一是少数股东损益， 2012年和2013年的少数股东损益显著高于前3年的数值。2009年和2010年财务费用为负数，主要是由于利息收入大于利息支出，2012年和2013年借入大量短期借款和长期借款，财务费用近10亿元。2009年计提的减值准备为-275 563 610.13元，主要是由于当年转回存货跌价准备293 096 585.56元，从而增加了税后净营业利润。2009年、2012年、2013年营业外收入均接近两亿元，主要来源都是罚款和违约金收入；各年营业外支出相差不多，主要是捐赠支出和罚款支出。
EVA值低于税后净营业利润的重要原因是，税后净营业利润在营业利润的计算基础上，仅仅确认债务资本成本，没有扣除股权资本的机会成本，而是将股权资本成本当作收益分配来进行处理。而EVA值在计算时，不仅扣除了债务成本，而且将股权资本的机会成本加以扣除，更加真实地反映了公司创造的价值。
4. 资本结构是影响加权资本成本率的重要因素。保利地产资本结构较为合理，而且股权资本和债务资本结构比例也基本处于稳定状态，只是债务比例略高，维持在51.34% ~ 64.63%之间，股权比例保持在35.37% ~ 48.66%之间，而加权资本成本率处于6.0% ~ 6.7%。
由表2可以看出，2009年和2010年短期借款相对较少，分别为3亿余元和4亿余元，2011年增至20余亿元，其中主要是保证借款，母公司和子公司之间相互担保发生的借款增多。2012年和2013年短期借款也达到十几亿元。2009年长期借款达200亿余元，2010年则翻倍达到400亿余元。之后几年保持递增趋势，2013年借入长期借款750亿余元，其中保证借款达500亿余元，较上年增加近200亿元，另外，还有抵押借款和信用借款。保利地产2009 ~ 2010年应付债券均为40亿余元，2012年发行的五年期应付债券到期，余额为0。房地产业资本投入大，资金回收周期长，保利地产充分考虑了这一特点，基本上保持了合理的资本结构。
七、研究启示与建议
1. 房地产企业应运用EVA作为业绩评价指标。2010年1月，新修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》规定EVA成为考核央企权重最重的指标。EVA业绩评价指标不仅扣除了债务成本，而且将股权资本成本考虑内，较传统业绩评价体系更加真实准确地反映了企业创造的价值。EVA将股东利益和管理者利益紧密结合，有效解决了委托代理问题，降低了代理成本。由于EVA剔除了资产减值准备、营业外收支等会计项目，避免了短期行为，减少了管理层操纵盈余的机会。房地产业的房屋建筑物属于固定资产资本，投入较大，运用EVA作为业绩评价指标还可以衡量资金的运用情况。因此，房地产企业应引入EVA理念，构建EVA业绩评价指标。
2. 增加营业收入、控制成本费用、优化资本结构，提高EVA值。着重做好以下两方面工作：
一是扩大企业经营规模，增加企业营业收入。结合国家政策和房地产市场变化状况，合理规划房地产投资，减少盲目投资和不合理的建设工程，保证重点工程建设，增强企业发展能力，壮大企业发展规模，提高企业收入和利润，为公司和股东创造更多的价值。
二是保持合理的融资结构，降低企业融资筹资成本。加权平均资本成本率由企业融资方式和融资结构决定，从几种融资方式看，股权资本融资风险小但融资成本高，债权资本融资风险大但融资成本低，可以发挥财务杠杆的作用。企业应积极拓宽融资渠道，合理规划融资结构，降低加权平均资本成本率。
3. 根据行业和企业具体情况，计算EVA时设置合理的调整项目。我国出台关于EVA的规定和计算方法时，列示出一百六十多项调整项目，运用的调整项目越多，EVA值越精确，同时所需成本也越高。因此，计算EVA时并不是调整项目越多越好，有些调整项目对计算企业创造的价值并不产生重要影响，因此我们在计算EVA值时不能照搬照抄EVA的一般计算公式，应结合企业所处行业的实际情况，选择重要的、与企业行业经营状况密切相关的会计项目进行调整，合理考虑成本和效益因素，构建适合于企业情况的EVA业绩评价模型。
主要参考文献
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杨晶.EVA与我国上市公司价值相关性的研究［D］.哈尔滨：哈尔滨工程大学，2013.
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任木荣，冯明静.房地产上市公司资本结构对企业绩效的影响分析［J］.湖南农业大学学报，2012（4）.
李春霞.基于EVA的珠三角房地产上市公司融资效率研究［J］.投资理财，2013（3）.