【作　　者】
赵 磊

【作者单位】
（金地集团华南区域财务管理部 深圳 518048）

【摘　　要】
      国税发［2009］31号第九条规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在进行年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
由于预收款预计利润的影响，房地产开发企业的所得税费用处理起来要比其他企业复杂一些，现举例分析如下：
例：某企业于2012年1月1日开发某房地产项目，当年预售，且当年预售全部售罄，取得预售收入1 000万元，款项已全部收齐。当年发生管理费用、营销费用及财务费用100万元，当地规定的预计利润率为15%，当年已预交37.5万元企业所得税。2013年部分产品完成竣工验收，结转预售收入600万元，预售成本420万元，当年发生管理费用、营销费用及财务费用60万元。2014年其余开发产品竣工，结转预售收入400万元，预售成本280万元，当年发生期间费用50万元，该开发项目当年清盘。该企业所得税率为25%，为简便起见，不考虑缴纳的流转税影响（包括土地增值税），计算所得税时也不考虑流转税的影响。