【作　　者】
张作玲

【作者单位】
山东经贸职业学院，山东潍坊261011

【摘　　要】

      【摘要】因为和单纯的土地转让相比，股权转让方式不征收流转税，同时由于土地使用权没有发生权属转移，因此也就不征收土地增值税，在买卖房地产时很多人主张采用股权转让方式进行，但这种方式真的能节税吗？是交易双方都可以接受的吗？通过详实的数据计算，逐层深入分析，探讨交易的实质，可为企业的房地产交易决策提供理论基础。
【关键词】房地产；所得税；股权交易；纳税筹划
【中图分类号】F234.4      【文献标识码】A      【文章编号】1004-0994（2017）34-0083-4一、案例介绍
先来看一下在土地使用权交易中采用土地转让与股权转让这两种交易方式所涉税种及税率情况。假设交易发生在上海的两家非上市公司之间，方案一是按单纯买卖房地产方式进行交易，方案二是以股权转让方式进行交易。具体税种、税率见表1、表2。

如果只是进行这样简单的对比，则采用股权转让方式确实比直接买卖房地产方式要节税，但事实究竟如何？下面通过案例予以说明。
现有上海宏达股份有限公司（简称“上海宏达”）和兴盛制衣股份有限公司（简称“兴盛制衣”）进行土地使用权交易，二者均为非上市的增值税一般纳税人。上海宏达由张楠、林良生投资设立，其中张楠持股90%、林良生持股10%。2016年7月上海宏达耗资1000万元购入一宗土地，其中地价款900.9009万元、增值税99.0991万元，另支付契税27.0270万元、印花税0.4505万元，取得该项土地使用权的入账价值为928.3784万元，之后并未对其进行开发建设，为方便核算，假定上海宏达除此之外无其他业务。兴盛制衣由王鑫亮、王鑫明投资成立，为进一步扩大生产欲在上海宏达的这宗土地上进行扩建。兴盛制衣和上海宏达就该事项进行谈判，上海宏达提出土地买卖要筹划为股权买卖，将上海宏达卖给兴盛制衣。根据规定，100%股权转让视同转让土地，需要交土地增值税，为规避此规定，设计为先转让张楠持有的90%股权给王鑫亮，过一段时间再转让林良生持有的10%股权给王鑫明，全部股权转让价格确定为3000万元，其中地价款2702.7027万元、增值税297.2973万元，其他费用另行支付。兴盛制衣的股东王鑫亮、王鑫明该不该同意这种做法呢？二、案例分析
（一）第一期交易：上海宏达将土地使用权出售给兴盛制衣
首先假设直接进行房地产转让交易，计算出双方应纳税款，然后再假设采用股权转让方式进行交易，也计算出双方应纳税款，最后进行对比分析。
1. 直接进行房地产转让交易。
（1）上海宏达纳税情况。
增值税=销项税额-进项税额=297.2973-99.0991=198.1982（万元，下同）
城市维护建设税=198.1982×7%=13.8739
教育费附加=198.1982×（3%+2%）=9.9099（注：上海市的地方教育费附加率为2%）
印花税（产权转移书据）=2702.7027×0.05%=1.3514
上海宏达为非房地产开发企业，准予扣除取得土地使用权所支付的金额，以及与转让房地产有关的税金，因未进行开发建设所以不得加计扣除。应纳土地增值税的相关计算如下：扣除项目金额=928.3784+13.8739+9.9099+1.3514=953.5136，增值额=2702.7027-953.5136=1749.1891，1749.1891÷953.5136=183.45%，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率，速算扣除率为15%。
土地增值税=1749.1891×50%-953.5136×15%=731.5675
企业所得税=（2702.7027 -928.3784-13.8739-9.9099-1.3514-731.5675）×25%=254.4054
上海宏达纳税情况见表3。

为方便比较，假设出售价款全部分配给股东，则张楠、林良生还需要就该笔款项缴纳个人所得税。公司分配给股东的所得属于股息红利所得，应代扣代缴个人所得税。
个人所得税=（2702.7027-928.3784-13.8739-9.9099 -1.3514 -731.5675 -254.4054）×20%=152.6432

因为增值税是价外税，所有环节的增值税全部由消费者承担，所以在计算税负时应予以扣除。综上，上海宏达需纳税1163.7513万元（1209.3063-198.1982+152.6432）。
（2）兴盛制衣纳税情况。
契税=2702.7027×3%=81.0811
印花税（产权转移书据）=2702.7027×0.05%=1.3514

分析：该项交易通过直接进行房地产交易方式进行时，上海宏达需纳税1011.1081万元，股东张楠、林良生需纳税152.6432万元, 合计需纳税1163.7513万元。兴盛制衣需纳税82.4325万元，取得该宗土地的入账价值为2785.1352万元。
2. 以股权转让形式进行房地产交易。
（1）股东张楠、林良生为个人股东，其纳税情况为：
印花税（产权转移书据）=2702.7027×0.05%=1.3514
采用股权交易形式，公司名下的资产并未发生转移，所以不交流转税和企业所得税，由股东按照《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》的规定，以股权转让收入减去股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。
个人所得税=（2702.7027-928.3784-1.3514）×20%=354.5946

（2）兴盛制衣纳税情况。
印花税（产权转移书据）=2702.7027×0.05%=1.3514

分析：当以交易股权形式进行房地产交易时，作为上海宏达的股东，张楠和林良生需要缴纳355.9460万元税款，和直接进行房地产交易相比少纳税807.8053万元（1163.7513-355.9460），兴盛制衣需要缴纳1.3514万元税款，和直接进行房地产交易相比少纳税81.0811万元。
就目前的计算结果看，通过股权转让形式进行房地产交易时，交易双方需要缴纳的税款都减少了，实现了纳税筹划的效果。那是不是就可以得出结论应该采用股权交易形式进行交易呢？事实并非如此，下面进行更深层次的分析。
（二）第二期交易：兴盛制衣将取得的土地使用权对外出售
假设兴盛制衣由于经营战略的调整，决定于2020年7月以8000万元出售该项房地产，其中地价款7207.2072万元、增值税792.7928万元，其他费用另行支付。应该如何纳税呢？
1. 原房地产以直接进行房地产交易方式取得，兴盛制衣出售该项房地产时应纳税情况：
增值税=销项税额-进项税额=792.7928-297.2973=495.4955
城市维护建设税=495.4955×7%=34.6847
教育费附加=495.4955×（3%+2%）=24.7748
印花税（产权转移书据）=7207.2072×0.05%=3.6036
兴盛制衣取得该项土地使用权的入账价值为2785.1352万元（2702.7027+81.0811+1.3514），应纳土地增值税的计算为：扣除项目金额=2785.1352+34.6847+24.7748+3.6036=2848.1983，增值额=7207.2072 -2848.1983 = 4359.0089 ，4359.0089 ÷2848.1983=153.04%，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率，速算扣除率为15%。
土地增值税=4359.0089×50%-2848.1983×15%=1752.2747
企业所得税=（7207.2072-2785.1352-34.6847-24.7748-1752.2747-3.6036）×25%=651.6836

假设出售价款全部分配给股东，则王鑫亮、王鑫明还需就该笔款项缴纳个人所得税。公司分配给股东的所得属于股息红利所得，应代扣代缴个人所得税。
个人所得税=（7207.2072-2785.1352-34.6847-24.7748 -3.6036 -1752.2747 -651.6836）×20%=391.0101

原房地产以直接进行房地产交易方式取得，兴盛制衣及其股东出售该项房地产时应纳税2858.0315万元（2962.5169-495.4955+391.0101）。
2. 原房地产以股权交易形式取得，股东王鑫亮、王鑫明出售原上海宏达房地产时应纳税情况：
增值税=销项税额-进项税额=792.7928-99.0991=693.6937
城市维护建设税=693.6937×7%=48.5586
教育费附加=693.6937×（3%+2%）=34.6847
印花税（产权转移书据）=7207.2072×0.05%=3.6036
应纳土地增值税的计算：扣除项目金额=928.3784+48.5586+34.6847+3.6036=1015.2253，增值额=7207.2072-1015.2253=6191.9819，6191.9819÷1015.2253=609.91%，增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率，速算扣除率为35%。
土地增值税=6191.9819×60%-1015.2253×35%=3359.8603
企业所得税=（7207.2072-928.3784-48.5586-34.6847-3359.8603-3.6036）×25%=708.0304
注意：采用交易股权形式进行房地产时，交易后王鑫亮、王鑫明成为上海宏达的新股东，再次转让房地产时，上海宏达需要缴纳的各项税款均由兴盛制衣的股东王鑫亮、王鑫明承担，共需纳税4154.7376万元（4848.4313-693.6937）。假设出售价款全部分配给股东，则王鑫亮、王鑫明还需就该笔款项缴纳个人所得税。公司分配给股东的所得属于股息红利所得，应代扣代缴个人所得税。
个人所得税=（7207.2072-928.3784-48.5586-34.6847 -3359.8603 -3.6036 -708.0304）×20%=424.8182

原房地产以股权交易形式取得，股东王鑫亮、王鑫明出售原上海宏达房地产时应纳税4579.5558万元（4154.7376+424.8182）。
分析：当兴盛制衣出售该项房地产时，原房地产采用股权转让形式取得比直接进行房地产交易取得要多纳税1721.5243万元（4579.5558-2858.0315），显然是不合算的。
下面从整个交易来看，
（1）直接进行房地产交易时：上海宏达在第一期交易中纳税1011.1081万元，股东张楠、林良生纳税152.6432万元，共计1163.7513万元，盈利610.5730万元。兴盛制衣在第一期交易中纳税82.4325万元，在第二期交易中纳税2467.0214万元，股东王鑫亮、王鑫明纳税391.0101万元，共计2858.0315万元，盈利1564.0405万元。
（2）以股权转让方式交易房地产时：在股权交易方式下，土地所有权仍归属上海宏达，所以不需要缴纳流转税和土地增值税，只是股东张楠、林良生就其所得缴纳个人所得税354.5946万元和印花税1.3514万元，共计355.9460万元，盈利1418.3783万元。兴盛制衣在第一期交易中纳税1.3514万元，在第二期交易中出售上海宏达土地使用权的税款由兴盛制衣缴纳4154.7376万元，股东王鑫亮、王鑫明就其所得需要交纳个人所得税424.8182万元，共计4579.5558万元，自己赚-76.4027万元，也就是说兴盛制衣亏了76.4027万元。
所以，兴盛制衣的股东不应该同意该项交易。
三、税务真相
是什么导致看似对双方都有利的做法变得不可行的呢？原因就是：上海宏达节约的税负转移到了兴盛制衣身上，而且增值额增加效应更是放大了转移的企业所得税、增值税、土地增值税。
股权转让和土地转让相比，股权转让不征流转税，同时由于土地使用权没有发生权属转移，仍然在上海宏达名下，因此也不征土地增值税，因此，以股权转让方式转让土地，上海宏达确实是可以节约流转税、土地增值税的。但是，股权交易中上海宏达是标的，本身没有取得收入，不需要交税，故上海宏达名下土地的取得成本仍然还是账面上的原始取得成本，比如本案中兴盛制衣的2702.7027万元是给了股东张楠、林良生，和上海宏达没有任何关系，上海宏达的土地成本还是900.9009万元，而不是2702.7027万元。3年后上海宏达（已经属于兴盛制衣）出售土地，企业所得税、增值税、土地增值税的扣除成本仍然是900.9009万元，而不是2702.7027万元。可见，股权转让时的税款实质上是递延到将来房地产转让时再一并征收。由于上海宏达已经属于兴盛制衣，因此递延的税款实际上是由兴盛制衣及其股东来承担，兴盛制衣是在为上海宏达“接盘”。
值得一提的是，“营改增”之前，土地交易的流转税是营业税，改变为股权交易确实可以节约营业税，且营业税没有递延的后遗问题，但“营改增”后，土地交易的流转税是增值税了，增值税就有递延的后遗问题，递延的税款实际上由兴盛制衣承担。

主要参考文献：
财政部，国家税务总局．关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知．财税［2016］43号，2016-04-25．
财政部，国家税务总局．关于全面推开营业税改征增值税试点的通知．财税［2016］36号，2016-03-23．
国家税务总局．关于《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》的公告．国家税务总局公告2014年第67号，2014-12-07．