【作 者】
韩 鹏（教授），陈海波
【作者单位】
河南理工大学经济管理学院，河南焦作454000
【摘 要】
【摘要】投资驱动增长方式下的土地使用权改善了企业资本结构，向资本市场传递了利好消息。创新驱动增长方式下，土地使用权不代表企业具有轻资产结构特征，弱化了无形资产创新能力，加大了投融资杠杆化。本文认为，为适应经济增长方式的转变，企业土地使用权会计在确认、计量与披露方面应做出相应改进。
【关键词】土地使用权；无形资产；会计改革
【中图分类号】F234.4 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2016）01-0017-3一、引言
土地使用权是企业无形资产的重要组成部分，可低价获得土地，然后高价市场转让获得显性收入。虽然企业将土地购置成本按照分期摊销方法逐步转入管理费用，但由于土地使用权购置成本不具备沉没成本特征，即使土地使用权摊销完毕，土地账面价值不存在了，市场价值依然存在。因此，企业无形资产的账面价值无法反映土地使用权增值这种隐性收入。企业土地使用权的显性收入与隐性收入，是传统经济增长方式下的土地财政收入模式的运行基础。
土地使用权会计政策或程序的不同形成了不同的财务信息，财务报表使用者虽然很少关心会计政策或核算方法的选择，但财务报表会影响投资者决策，产生不同的经济后果。我国在历次会计制度和会计准则的制订与修改过程中，都有涉及土地使用权的确认、计量和报告方面的讨论，但都没有达成共识。十八大后我国的经济增长方式由要素推动、投资推动转向创新驱动，土地制度成为改革的重点之一，土地使用权会计制度是土地制度的子系统，基于经济后果视角分析土地使用权无形资产化存在的问题，有利于推进无形资产会计改革。
二、土地使用权无形资产化的经济后果
1. 土地使用权无形资产化对财务信息质量的影响。《企业会计准则第6号——无形资产》将土地与其地上附着物剥离，使土地使用权作为无形资产中的一项内容单独进行确认、计量与成本分摊（无法与地上附着物分开的土地除外），简化了土地使用权并入固定资产的成本摊销过程。但土地资源的稀缺性，决定了土地使用权一般不会贬值，摊销期满，土地使用权实际价值不会减少。一旦发生土地使用权出让或转让，企业通过土地使用权交易既增加了企业净利润，又改善了企业的资本结构。但这种因土地使用权交易带来的财务结构的改善，恰恰反映了我国无形资产质量不高的现状。
薛云奎等（2001）较早地对我国上市公司无形资产的具体构成进行了研究，得出的基本结论是我国上市公司无形资产的“含金率”还很低，土地使用权占无形资产的比例大约是80%，而技术资产（包括技术投资、专有技术、专利权等）的比例明显偏低。之后的有关无形资产质量的文献均给出了土地使用权占比较高，无形资产质量不高的研究结论（邵红霞等，2006；马德林等，2012）。崔也光等（2013）通过分析2011 ~ 2013年高新技术行业上市公司无形资产构成发现，土地使用权占企业无形资产的比重高达78.79%。企业无形资产中的土地使用权占比较高，提高了无形资产占资产的比重，但不代表其具有轻资产结构特征。
资产运营结果是盈利，利润质量体现在资产构成上。在以无形资产为解释变量的企业业绩、竞争力的研究中，大多数研究得到的结论是无形资产与企业业绩正相关。细分后的无形资产研究中，大部分都得到技术类无形资产和其他无形资产与企业业绩、核心竞争力显著正相关的结论，而土地使用权与企业业绩的回归结果存在不确定性，如韩士专等（2010）研究得出土地使用权对公司业绩具有抑制作用的结论，崔也光等（2013）研究发现高新技术行业上市公司的主营业务利润与土地使用权显著正相关。根据《中国高技术产业统计年鉴》，2001 ~ 2011年我国高新技术企业新产品收入占主营业务收入的比重均值为20.1%，而美、日、德等发达国家新产品销售收入占主营业务收入的比重一般在50%以上。通过查阅我国上市公司无形资产明细表发现，很少有专利许可费方面的信息披露。虽然我国专利数量在快速增长，但通过技术标准和专利许可权获得的经营收益甚微的现实亦无法改变。由此可以看出，我国企业高新技术产品盈利质量不高，特别在创新驱动战略实施后，土地使用权对企业高新技术产品盈利能力的贡献是有限的。
2. 土地使用权无形资产化会影响资本市场对企业的认同度。土地使用权入股与出售土地使用权属于偶然发生的交易事项，土地使用权评估价值高于账面价值的部分计入营业外收入，出售损益通过营业外收支核算，土地评估增值平时不予调整，这些对股价不会造成太大影响。作为非投资性房地产核算的土地使用权计提减值准备的情况不常见，土地使用权减值准备计提一般是在投资性房地产企业高价拿地后，地价出现了下跌的时候。如果是资源城市衰败、土地生态环境恶化，一旦计提减值准备，由于土地的不可恢复性，股价会下跌，土地使用权减值给投资者带来的是刚性影响。
一般情况下，土地使用权价值变化主要系取得新的土地使用权所致。根据预期理论，预期的形成是一个复杂的过程，在我国创新驱动战略格局下，公司越来越重视对无形资产的投资，尤其是对高新技术企业与高端服务业企业而言，投资者根据对无形资产未来收益的预期进行投资决策，在投资者获得超额利润的预期过程中，他们可能在获得拟投资的无形资产相关信息后的一定时期内，能够预期公司进行无形资产投入为公司未来带来的可观收益及企业可能获得的上升空间。但这种预期能否实现往往取决于投资者对于无形资产信息的获取量，而无形资产信息的获取量又取决于无形资产信息披露程度。
对于投资者而言，公司层面上的信息可以帮助他们更清楚地了解公司的真实状况，使他们在做出投资决策时能更为理性。以无形资产形态存在的知识资本是企业提升竞争力的源泉，是向高端产业价值链攀升所必需的要素。即在创新驱动背景下，无形资产比重越高，轻资产结构越明显；技术创新能力越强，企业可持续发展能力越强。这种投资者对无形资产的预期反映了资本市场对无形资产认同度的高低。在大多数情况下，我国企业无形资产投资与股价显著正相关，这表明投资者在对股票定价时利用了较多的无形资产信息，但如果在无形资产变化过程中土地使用权价值变化较大，根据信号传递理论，土地使用权对外传递投资驱动信号，没有传递创新驱动信号，则土地使用权不仅无助于提高当期股价，相反会导致股价的下降，邵红霞（2006）的研究证明了这点。
因此，基于创新驱动视角，上市公司土地使用权价值的变化不能得到资本市场的有效认同，只有知识资本变化较大时，创新驱动才是利好信息，才会产生公司估值的长期溢价效应。
3. 土地使用权无形资产化对企业创新行为的影响。无形资产质量是重要的技术创新能力指标，我国企业土地使用权占无形资产比重均值超过了70%，与国际企业无形资产的横向比较失去了意义。
证券发行由审批制向注册制过渡，意味着越来越多的企业将走向资本市场。而只有那些具备核心竞争优势的企业，才能持续获得投资者的认可以及资本市场的认同。著名投资者巴菲特曾屡次阐述“护城河”（核心竞争优势）概念，“护城河”有四大来源：①无形资产，主要是指商标权、专利权和法定许可权；②产品的转换成本；③客户数量的网络效应；④相对于竞争对手的成本优势。这四项来源中不包括土地使用权。土地使用权属于权利类无形资产，权利类无形资产的超额收益主要来自于垄断，土地使用权由国家垄断，也由国家享受由此产生的超额收益，企业获得使用权后的增值并非超额收益，只有技术类无形资产的技术创新与管理类无形资产的管理创新，才会带给企业超额收益。因此，无形资产规模代表了企业核心竞争力，仅是一个笼统说法。有关研究也证明了土地使用权高估了企业核心竞争力，很可能误导投资者的相关决策，马德林等（2012）认为中国房地产投资活动表明企业的经营模式是“拿地”导向，而不是“技术创新”导向。
4. 土地使用权无形资产化对投资风险外部化的影响。土地使用权的抵押信息披露不足，后续计量也不是采用公允价值模式，报表使用者往往得不到与其有关的市场化信息，以致难以预估其未来的价值变化。但由于土地价格的预期可升值性，投资者进行冒险投资的可能性加大，这是非效率投资的一大诱因。
曹建海等（2010）研究认为，地方政府低价供地等投资补贴政策会严重扭曲企业的投资行为，在地方政府的不当干预下，企业自由投资比率过低，投资风险显著外部化。陈臻（2010）从抵押贷款类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面综合分析了土地使用权抵押贷款的潜在风险。无形资产土地使用权估值变化，会给企业融资活动带来一定的开发风险，同时会给银行带来潜在的金融风险。舒焕荣（2013）认为，土地出让金和土地使用权的摊销转化为产品成本，成为推高物价和产生通货膨胀的原因之一。
另外，法定重估和企业产权变动情况下的土地使用权增值调增了权益资本，进一步改善企业资本结构，降低企业资产负债率，为企业投资项目申请银行贷款提供了优良抵押品，使得投资者以很少的自有资金投入，撬动需要大量资金投入的项目，借以达到投资高风险项目的目的。
实际上任何一项资产进行抵押融资都会产生风险，但土地使用权的减值可能性较小，在土地使用权存在预期增值的情况下，土地使用权的融资杠杆化较一般资产更为严重。三、土地使用权会计处理改革
土地使用权是否无形资产化，是一种会计规范或会计政策选择问题。我国土地制度决定了土地使用权会计处理难以与国际会计准则趋同。但基于会计信息决策有用观，企业土地使用权在会计确认、计量与披露方面应做出相应改革，以适应经济增长方式的转变。
1. 改革土地使用权购置成本作为沉没成本的理论设计。土地是道格拉斯函数中的自变量，在投资驱动背景下，土地是企业重要的生产要素。虽然土地使用权的作用是为企业生产经营活动提供场所与依托，和机器设备、房屋建筑物相似，但从价值确认的角度看，土地使用权的价值主要取决于土地所处的地理位置与土地使用权未来的用途，采用级差地租理论来确认其初始价值更合适。随着土地开发和交易规模的扩大，土地资源的稀缺性日益凸显，土地使用权有不断增值的总体趋势，其市场价值越来越大，在土地使用权没有新增的情况下，许多企业的土地使用权账面价值减至零，市场价值却仍然存在，加之法律赋予了土地使用权延期属性，使土地使用权具有了无限使用的性质。因此，土地使用权的购置成本不属于沉没成本，但在目前的会计处理中，通常是按沉没成本设计土地使用权摊销方法，借记有关成本费用类科目，贷记“累计摊销”或“累计折旧”科目。
土地使用权在一定年限内进行摊销而导致账面价值下降，使其账面价值与内在价值背离，并由此造成了会计估值的严重偏差，账面价值与市场价值的严重背离产生了大量隐蔽资产，这些都是影响我国资本市场发展的不良因素。
从国际大环境来看,公允价值运用的范围和程度已成为衡量一个国家、地区及组织的会计国际化程度的重要标志之一。随着我国土地财政制度的改革，在“逐步建立城乡统一的建设用地市场”进程中，采用公允价值计量模式作为土地使用权账面价值的计量方法是未来可能发生的大概率事件，也是真实反映土地使用权变动情况、提高土地使用权信息传递有效性、提高会计报表决策有用性的一项可行方案，需要企业在资产负债表日恰当估计土地使用权减值情况，不再对其进行摊销，虽然土地使用权发生减值的情况较少。
现行会计准则对投资性房地产引入了公允价值计量模式，从上市公司年报来看，对投资性房地产采用公允价值计量的企业还比较少，主要原因是土地属于稀缺资源，因土地使用权价值变动而产生的公允价值变动损益一般为正，虽增加了企业业绩也提升了企业的再融资能力，但该业绩的不确定性较大，且无对应现金流的变动，会加剧企业经营压力与房产企业的利润泡沫。这就要求企业进行业绩评价时，更加注重现金流指标与价值创造能力。
在企业所得税政策方面，《企业所得税实施条例》第五十六条规定了企业的各项资产以历史成本为计税基础，会计上因与税法计算口径不同而产生的且无对应现金流产生的损益不计入企业的应纳税所得额，只有在处置资产或负债时，所取得的价款扣除其初始账面成本后的差额才应计入处置或结算期间的应纳税所得额。对于非投资性房地产企业，在有确凿证据表明土地使用权的公允价值能够持续可靠取得的情况下，在资产负债表日，土地的公允价值与账面价值的差额才可以在公允价值变动损益中反映。
2. 将“土地使用权”作为一级科目单独核算。根据现行准则中会计科目的设置，土地使用权价值在资产负债表中不能体现出来，仅在报表附注中作为无形资产构成部分，披露其原值、摊销、净值、减值、账面价值合计等信息，只有具备财务背景的投资者才能大致判断该企业土地使用权数量与质量。随着后土地财政时代的到来，土地双轨制逐渐被叫停，笔者建议，无论何种类型企业在有偿取得土地使用权时，首先要在“土地使用权——取得”科目中反映。然后，根据开工建设情况，在“土地使用权——开发成本”科目中反映。最后，将“土地使用权——开发成本”科目细化至三级科目。未确定用途的土地使用权是现行会计准则实施过程中的又一难点，房地产行业上市公司的报表附注中对土地使用权用途的披露极少，应根据开工建设情况，在“土地使用权——开发成本”下的三级科目反映并披露，并在报表附注中披露土地使用权的取得方式、取得成本与土地使用权变动方式。
通过一级科目的设置与相关信息披露，改革土地使用权在无形资产、固定资产、存货、投资性房地产等资产项目中以多种形式存在且核算模式不统一的现状，在资产负债表中列示于商誉后面，便于投资者了解企业土地使用权信息。
主要参考文献：
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马德林，杨英，张博源.中国企业：拿地还是创新？——基于上市公司无形资产信息披露［J］.中国软科学，2012（11）.
韩士专，尹胜柳.上市公司无形资产与经营业绩相关性探析——基于土地使用权和其他无形资产的实证检验［J］.企业导报，2010（24）.
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曹建海，江飞涛.中国工业投资中的重复建设与产能过剩问题研究［M］.北京：经济管理出版社，2010.
舒焕荣.浅谈无形资产土地使用权的影响［J］.中国外资，2013（1）.
