【作　　者】
郭化林（教授），洪微微

【作者单位】
（浙江财经大学会计学院，杭州 310018）

【摘　　要】
【摘要】 本文在研究澳大利亚与新西兰资产评估准则制定、演进、框架的基础上，归纳了其地区性、与物业税税收关系密切等特征，并结合我国资产评估行业发展与准则建设情况，提出了制定受污染土地评估准则、完善评估报告类型、以评估准则统一监管评估执业等启示与建议。
【关键词】 ANZPS；框架；特点与影响；启示与借鉴一、澳大利亚与新西兰评估准则的制定、演进与基本框架
澳大利亚与新西兰资产评估准则（Australia And New Zealand Valuation And Property Standards，以下简称“ANZPS”）是由澳大利亚财产学会（The Australian Property Institute，简称“API”）和新西兰财产学会（The New Zealand Property Institute，简称“PINZ”）共同制定的，通常由API出版发行。API、PINZ分别建立于1926年和1942年，二者都有着悠久而辉煌的历史，且已成为正直、经验丰富、敬业精神和高素质专业人才的代名词。API在澳大利亚及海外约有8 600名会员，PINZ在新西兰及海外约拥有2 500名会员。
鉴于两国隔塔斯曼海相望的地理位置、英联邦国家的历史渊源及经济上的密切联系，2006年起，API和PINZ通过互惠协议及战略联盟方式合作，制定出了一套与国际评估准则协调的评估准则。迄今为止，API先后发布有1998年9月、1999年9月、2001年11月、2004年2月、2006年5月、2008年6月、2012年1月等七个版次的评估准则，后三个版次为API与PINZ联合制定和发布。ANZPS（2012）代表了两国评估准则建设迈进了更加高级的阶段，也反映出这种趋同是持续不断。
ANZPS同时涵盖了两国财产学会共同认可的准则、各自独有的准则以及国际评估准则，其内容结构比较复杂（参见右除国际评估准则外，ANZPS由36个构成，其中两国共同认可的有24个。ANZPS 2012版包括前言、简介（澳大利亚财产学会与新西兰财产学会介绍、评估准则手册、评估实践准则与指南的开发过程）、职业道德准则和行为规范（3个）、IVSC评估准则2007、API和PINZ实践准则（1个）、API和PINZ评估指南（13个）、API评估指南（1个）、PINZ评估指南（2个）、API和PINZ房地产评估指南（10个）、API房地产指南（2个）、PINZ房地产指南（2个）、业务重点、客户关注、评估备考、索引、删除（删除的内容）等十六个部分。
上述内容可归纳为职业道德准则和行为规范、IVSC评估准则2007、实践准则、评估指南、房地产评估指南、业务重点、客户关注、评估备考等八个部分（如图1），实践准则和评估指南是ANZPS两个最核心的元素。其中用于提供文件的估值、租赁价值评估、农业财产评估等为新增加的准则。
二、ANZPS的基本特点与影响
1. 地区性和权威性。ANZPS为API和PINZ联合制定和发布，并在澳新等国家或地区得到应用，因此开创了两个国家共同制定资产评估准则的先河。ANZPS高度重视和尊重澳大利亚、新西兰等国家法规及学会会员，其职业道德守则和技术准则被认为是最佳的评估执业依据。除API和PINZ要求其会员遵守相关准则外，企业、金融机构及社会公众也依靠这些准则来支持其信贷或风险管理，澳大利亚法院也将其作为判定评估程序是否被正确使用的有效标准之一。同时，许多著名的澳大利亚、新西兰金融机构要求进行房地产抵押估价的专业人士系API和PINZ会员。
2. 与国际评估准则衔接、协调。2006年以来，API和PINZ采取与国际评估准则协调的模式，将国际评估准则作为ANZPS的组成部分。2012版采用插入附加信息方式，将2007年《国际评估准则（第八版）》的相关内容列示在有关准则之中，以协助和满足会员执业所在地资产评估的要求。并根据2007年《国际评估准则（第八版）》IVS 2市场价值以外的价值、IVA 2以担保贷款为目的的评估等准则或指南，对ANZPS的相关内容进行了广泛的修改，以确保ANZPS 2012版所有内容之间及其与国际评估准则（IVS）的一致性。但从时效性上看，ANZPS与国际评估准则尚存在显著的“时差”，并未应用《国际评估准则（第九版）》的概念与内容。
3. 与物业税税收关系密切。在澳大利亚，资产评估行业服务的重要对象就是为政府的税收服务。澳大利亚政府财政收入的很大部分来自于税收。州和地方50%左右的税收来自物业税。同时，除面包、牛奶和水果等日常食品外，生活中的大多数商品都要征收消费与服务税（Goods and Services Tax，简称“GST”），一般为商品售价的10%。澳大利亚联邦设有总评估师办公室，各州设立本州的总评估师办公室，作为政府的职能部门，专门负责物业税收评估和管理。物业估价根据物业销售价格、市场调查结果和信息资料库等三个方面共同确定。纳税人也可以请评估公司对物业进行重新估价，有的评估公司专门接受为业主赢得较低税收的评估委托。
4. 综合性。ANZVGN在继承传统英国以不动产评估为主线的评估体系的基础上，不断拓展资产评估业务并制定相关评估准则，使其准则适应综合化的发展主流。ANZVGN既涉及传统的不动产、动产评估业务，如ANZVGN 1房地产评估程序、ANZVGN 12厂房设备评估、ARPGN 1受污染土地评估问题、ARPGN 2土著人土地所有权问题、NZRPGN 1污染土地估价等，也涵盖ANZVGN 7公司财产所有权结构局部利益估值等企业价值、无形资产评估领域。
5. 具体详细，操作性强。总体而言，ANZVGN更加详细具体、操作性强。以ARPGN 1澳大利亚土地污染评估准则为例，除准则本身比较详尽外，ARPGN 1由引言、污染类型和案例、确定和量化污染、修复实践与技术、对价值的影响、贷款的潜在问题、立法、赔偿保险、GST谨慎等九章构成，并在指南后附录了联合国危险类别、潜在的污染活动和产业及土地用途、建议的环境量表、样品环境资产负债表、瑕疵评估方法、澳大利亚的环境立法等内容，为评估师执行土地污染问题的评估提供了系统的指导与方法。
6. 求大同，存小异。统计显示，鉴于两国的有关法规不尽相同等原因，2012年版ANZPS相同的评估准则有24个，占66.67%；存在差异的有12个，占33.33%。存在差异的准则有三个领域：
第一，职业道德与伦理。API和PINZ没有制定适用于两国的职业道德准则，而是采取了分别制定的方式。其中，澳大利亚有API职业行为守则，新西兰则有PINZ职业道德、PINZ职业行为守则两个准则。
第二，评估指南。除13个共同遵守的评估指南外，API还制定了AVGN 1澳大利亚以财务报告为目的的评估，PINZ则制定了NZVGN 1用于新西兰的财务报告估值、NZVGN 3建筑和房屋在房屋建成或以前空置的新房子的估价。
第三，房地产评估指南。除10个共同遵守的房地产评估指南外，API还制定了ARPGN 1受污染土地评估问题、ARPGN 2土著人土地所有权问题。PINZ则制定了NZRPGN 1受污染土地估值、NZRPGN 2未注册估价师编制估价报告的签字。
7. 准则框架的灵活性。综观ANZPS准则的章节框架结构以及每个准则的构成要素与每章写作风格，除第一章引言或总则涵盖的条款基本相同外，其他准则中，各章的标题则表现出一定的差异性，体现了准则的实用主义和灵活性。
三、启示与借鉴
（一）环境污染及有毒物质评估准则构建
澳新两国十分重视受污染土地评估问题，分别制定了适合本国实际的评估准则。其中，新西兰土地污染评估准则由引言、具体注意事项、土地、建筑物、目前状况、评估基础、对价值的影响等七章构成。澳大利亚受污染土地评估问题准则由引言、污染类型和案例、确定和量化污染、修复实践与技术、对价值的影响、贷款的潜在问题、立法、赔偿保险、GST谨慎等九章构成，并在指南后附录了联合国危险类别、潜在的污染活动和产业、建议的环境量表、环境资产负债表、污染评估方法及澳大利亚的环境立法等，为评估师执行土地污染问题的评估提供了系统的指导与方法。
我国约有330万公顷（约合5 000万亩）耕地因过度污染而无法耕种，尽管中评协《资产评估行业市场开拓路线指引（2013年）》的通知（中评协［2013］219号）中，将生态/环境评估业务作为资产评估的一个业务类别，但迄今为止，我国并未制定污染土地评估的相关准则。
（二）农业财产评估准则构建
农业财产评估准则的制定是与澳新两国的国情密切相关的。澳大利亚农业用地占国土面积的一半以上，农业特别是畜牧业尤为发达，被誉为“骑在羊背上的国家”。新西兰农业用地约占国土面积的2/3，农业各种产品收入占国民收入的3/4，以农产品为原料的出口值占出口总值的近一半。畜牧业产值占农业产值的80%左右。同时，澳新两国农业产业化程度高、高度依赖国际市场、农业财产交易频繁，这也为澳新农业财产评估准则的制定与完善提供了客观条件和现实基础。
澳新农业财产评估准则主要分为四个部分：引言、评估注意事项、术语、商品和劳务税（GST）。
（三）评估报告类型
评估报告是指评估、分析、咨询服务等任务完成后，评估师应当向委托方出具书面报告或口头报告。根据委托方要求且以书面文件确认，以口头报告方式向委托方转达评估结论，不需要提供任何书面材料。不过，建议评估师保留能够证实评估结果的拷贝等其他电子或数字格式。
书面评估报告依据撰写形式不同分为综合或全面型评估报告、概要或简明型评估报告、限制型评估报告三种形式。综合或全面型评估报告一般“描述”被评估资产全面、详细的信息，它应当包含对所有的财产问题评估具有重要意义的信息，往往会涉及许多章节标题。概要或简明型评估报告则是以“总括、简洁”的形式出具评估报告，它应当包含对所有的财产问题评估具有重要意义的信息摘要，往往会涉及一个或几个段落简短的叙述或表格的形式。限制型评估报告通常是简短的叙事报告和简单的事实陈述的组合，其信息的详略程度主要取决于委托方的需求。
评估报告内容应当条理清楚和足够详细，尤其是综合或全面型评估报告。当然，对于概要或简明型评估报告和限制型评估报告，评估师应当采取非常谨慎的职业态度，履行“正常程序”规定。上述三种评估报告形式的选择，评估师应考虑委托方的要求、委托方特定的资产类型、市场的理解水平以及评估目的等因素，API和PINZ并未规定评估报告的具体形式或风格。
随着评估行业服务领域不断扩大，我国应借鉴API和PINZ资产评估报告的类型和形式，丰富我国资产评估报告的种类，多元化的评估行为使得不同委托方和评估报告使用者也对评估报告的功能提出了新的需求（如司法鉴定评估等）。
（四）以评估准则统一监管评估执业
众所周知，ANZPS由澳大利亚API、资产业主委员会、会计师代表、法律界代表以及新西兰财产学会等联合制定，RICS评估标准（红皮书）由英国皇家特许测量师协会（RICS）、估价师与拍卖师协会（ISVA）和税收评估协会（IRRV）等制定，美国评估准则（USPAP）则由美国评估促进会（AF）、美国评估学会（ASA）、评估师协会（AI）、农场主评估协会（ASFMRA）、国际评估官员协会（IAAO）、国际道路通行权协会（IRWA）、国家高级评估师协会（NAMA）、国家独立产权评估师协会（NAIFA）等联合制定，进而使得本国或地区不同的职业团体执行统一的评估标准，提高了评估结果的可理解性、透明性和一致性。
目前，我国资产评估管理存在财政部、住房和城乡建设部、国土资源部、商务部和保监会“五龙治水”现象，由于多种执业规范并存、市场分割，导致评估执业“画地为牢”，评估结论相互抵触。西方发达国家资产评估行业由不同团体长期鼎立、分割再到联合统一的经验表明，中国资产评估协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国土地估价师协会等部门应密切合作，通过联合制定公认的资产评估准则统一执业标准，解决我国资产评估“诸侯割据”等“乱象”。
主要参考文献
郭化林.中外资产评估准则比较研究［M］.上海：立信会计出版社，2012.
玄永生，王建中，梁海鸥.中外资产评估准则发展之比较［J］.财会月刊，2011（5）.
【基金项目】 浙江省哲学社会科学重点研究基地——中国政府管制研究院“我国资本市场资产评估监管的制度安排与效率研究”（项目编号：13ZUFEGZ02）；浙江省高等教育教学改革研究项目“校企、班组、中心：资产评估应用创新人才立体交互培养模式研究与实践”