【作　　者】
梁文涛

【作者单位】
（山东经贸职业学院会计学院 山东潍坊 261011）

【摘　　要】

      【摘要】为促进房地产行业持续健康发展，国家对个人购销房产出台了相关的税收政策。本文从个人购买和销售房产两个角度对其进行了阐述，通过举例说明帮助纳税人合理进行纳税筹划。
【关键词】个人购销房产   纳税筹划   销售房产时机   个人炒房   房产转让环节

一、个人购房的纳税筹划
1. 选择购房面积的纳税筹划。
税法依据：个人购房的契税标准税率一般情况下为3%。但对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，可享受以下税收优惠税率：90平方米及以下的，契税税率为1%；90平方米以上的，契税税率为1.5%。其中，普通住房是指住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上且单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下的。
筹划思路：个人购买属于家庭唯一住宅时，若欲购置90平方米左右的，应当优先选择90平方米以下的，若欲购置120平方米左右的，应当优先选择120平方米以下的，以降低契税。
例1：张某欲首次购置一套普通住房，现有两个房源可供选择：一是89.5平方米的甲房（普通住房），价格为89.9万元，二是90.5平方米的乙房（普通住房），价格为90.1万元。
方案一：购置89.5平方米的甲房。应纳契税=89.9×1%=0.899（万元）。方案二：购置90.5平方米的乙房。应纳契税=90.1×1.5%=1.3515（万元）。由此可见，方案一比方案二少缴纳契税0.452 5万元，因此应当选择方案一。
筹划点评：当然个人购置房屋时不能仅以面积大小为标准，而应当综合考虑各个方面的因素。
2. 选择购房顺序的纳税筹划。
税法依据：个人购买非普通住房的及非首次购买普通住房，契税税率一律为3%。筹划思路：若个人欲购买两套房，应当事先测算不同购置顺序下契税总体税负的大小，然后选择其中总体税负较小的方案。
例2：赵某欲连续购买第一套和第二套房，现有两处房源：一是89.5平方米的甲房（普通住房），价格为89.5万元；二是139.5平方米的乙房（普通住房），价格为139.5万元。
方案一：先购买甲房，后购买乙房。应纳契税=89.5×1%+139.5×3%=5.08（万元）。方案二：先购买乙房，后购买甲房。应纳契税=139.5×1.5%+89.5×3%=4.777 5（万元）。由此可见，方案二比方案一少缴纳契税0.302 5万元（5.08-4.777 5），因此应当选择方案二。
筹划提示：购房顺序的选择会受到多种因素的限制，个人购房者应当综合考虑，最终做出合理的决策。
3. 创造条件将非普通住房变为普通住房的纳税筹划。
税法依据：《关于调整本市（上海市）普通住房标准的通知》规定，自2012年3月1日起，普通住房应当同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住宅，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
筹划思路：区分普通住房与非普通住房的标准除了面积标准、区域标准外，还有价格标准。在有些情况下，个人在购房时，在房产本身不具备作为普通住房的条件时，应当尽量创造条件，以满足普通住房的标准，从而降低税负。
例3：上海市民张先生欲从某房地产开发公司首次购买一套住房。该住房位于上海市内环线和外环线之间，单价15 000元/平方米，建筑面积130平方米，装修费20万元（由独立于房地产开发公司的装修公司负责装修），包括装修费在内的房产价值为215万元。
方案一：由于房价为215万元，超过200万元的普通住房标准，则为非普通住房。应纳契税=215×3%=6.45（万元）。
方案二：与房产公司协商，将房价降为195万元，将20万元装修费直接支付给装修公司，则符合普通住房条件。应纳契税=195×1.5%=2.925（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴纳契税3.525万元，因此应当选择方案二。
筹划点评：个人将装修费直接支付给装修公司，需得到房地产开发公司和装修公司的同意，因此该纳税筹划方案有一定的局限性。二、个人售房的纳税筹划
1. 选择销售房产时机的纳税筹划。税法依据：财税［2011］12号规定：个人将购买的不超过5年的住房对外销售的，全额计算缴纳营业税；个人将购买的超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售额减去购买房屋的价款后的差额计算缴纳营业税；个人将购买的超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人转让自用达5 年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得暂免征收个人所得税。
筹划思路：个人在转让住房时，应当把握上述时间性的限定因素，以尽量避免纳税义务。
例4：孙某于2009年1月1日购买了一套 100 平方米的普通住宅，该住宅为孙某第二套住宅，买价为650 000元（包括相关费用），准备于2014年1月前后对外售出，预计市场价格为1 000 000元。
方案一：孙某于2013年12月对外销售。应纳营业税=1 000 000×5%=50 000（元）；应纳城建税和教育费附加=50 000×（7%+3%）=5 000（元）；应纳个人所得税=（1 000 000-650 000-50 000-5 000）×20%=59 000（元）；应纳税合计=50 000+5 000+59 000=114 000（元）；税后收入=1 000 000-650 000-114 000=236 000（元）。
方案二：孙某于2014 年1月对外销售。则不需交纳营业税。应纳个人所得税=（1 000 000-650 000）×20%=70 000（元）；税后收入=1 000 000-650 000-70 000=280 000（元）。
由此可见，方案二比方案一应纳税合计少44 000元（114 000-70 000），比方案一税后收入多44 000元（280 000-236 000），因此应当选择方案二。
筹划点评：由于目前享受税收优惠的年限定为5年，因此该筹划思路仅对出售接近5年房龄的房产适用。
2. 个人炒房的纳税筹划。个人购置房产等待升值后转手的，应在购置时尽量选择普通住房，以尽可能地享受营业税的税收优惠。
例5：刘某于2012年1月1日欲用闲钱投资房产，现有两种选择：一是购买一套160平方米的非普通住宅，买价为1 600 000元；二是购买两套80平方米的普通住宅，每套房产价格为800 000元。假设2017年1月以后刘某均将以总价2 400 000元价格对外出售。
方案一：先购买一套160平方米的非普通住宅，并于5年后对外销售。应纳营业税=（2 400 000-1 600 000）×5%=40 000（元）；应纳城建税和教育费附加=40 000×（7%+3%）=4 000（元）；应纳个人所得税=（2 400 000-1 600 000-40 000-4 000）×20%=151 200（元）；应纳税合计=40 000+4 000+151 200=195 200（元）；税后收入=2 400 000-1 600 000-195 200=604 800（元）。
方案二：先购买两套80平方米的普通住宅，并于5年后对外销售。应纳营业税=0（元）；应纳城建税和教育费附加=0（元）；应纳个人所得税=（2 400 000-1 600 000）×20%=160 000（元）；应纳税合计=160 000（元）；税后收入=2 400 000-1 600 000-160 000=640 000（元）。
由此可见，方案二比方案一应纳税合计少35 200元（195 200-160 000），比方案一税后收入多35 200元（640 000-604 800），因此应当选择方案二。
筹划点评：刘某若购置普通住宅，会享受部分契税优惠，若5年以后对外销售，又可得到营业税的税收优惠。
3. 减少房产转让环节的纳税筹划。
税法依据：财税〔2011〕12号规定：个人将购买的不超过5年的住房对外销售的，全额计算缴纳营业税；个人将购买的超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售额减去购买房屋的价款后的差额计算缴纳营业税；个人将购买的超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。契税暂行条例规定，房产用于交换，交换价格不相等的，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。
筹划思路：由于个人转让5年之内购买的住宅需全额缴纳营业税，因此个人对于先购买住宅后出售或是先得到抵债的住宅后出售的，应在购买或得到抵债的住宅之前寻找买主，将两道流转环节降为一道，可以避免重复纳税。
例6：甲房地产开发公司欠张某本息共计500万元，逾期无力偿还，2013年甲公司经与张某协商，以本公司一幢住宅作价600万元，抵顶所欠张某本息，同时张某再支付甲公司人民币100万元作为补价。张某当年将上述住宅又以600万元的价格转让给乙公司。本地契税适用税率为3%。
方案一：甲公司将住宅作价600万元转让给张某，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。张某将该住宅收回后再转让给乙公司，仍需按“销售不动产”缴纳营业税。甲公司应纳营业税=600×5％=30（万元）；张某应纳契税=600×3％=18（万元）；张某应纳营业税=600×5％=30（万元）；乙公司应纳契税=600×3%=18（万元）。
方案二：张某事先找到买主乙公司，然后由甲公司与乙公司直接签订房屋买卖合同。乙公司向甲公司支付人民币600万元，甲公司再用人民币偿还张某500万元。甲公司应纳营业税=600×5％=30（万元）；张某应纳契税=0（万元）；张某应纳营业税=0（万元）；乙公司应纳契税=600×3%=18（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴纳营业税30万元，少缴纳契税18万元，因此，应当选择方案二。
【注】本文系2012年山东省软科学研究计划资助项目“小微企业税收政策应用研究”（项目编号：2012RKA07040）的阶段性成果。
主要参考文献
      1. 盖地.税务会计学（第四版）.北京：中国人民大学出版社，2012
2. 梁文涛.纳税筹划实务.北京：清华大学出版社、北京交通大学出版社，2012