【作　　者】
王 瑜

【作者单位】
（北京通盈投资集团有限公司 北京 100027）

【摘　　要】

      【摘要】土地增值税采用超率累进税率，对净利润率的影响不会是一个固定的比率。本文通过建立模型，分析房地产售价、土地增值税和净利润率之间的关系，观察土地增值税对净利润率的抵减效果，并提出了企业提高净利润的有效做法。
【关键词】房地产   土地增值税   净利润率

  一、研究背景
政府调控房价的手段之一就是，通过提高土地增值税预缴税率压缩房地产企业资金流，通过严格执行土地增值税清算消除以前因拖欠清算而形成的非正常利润空间，其核心目的是迫使房地产企业降价出货来维系资金流，通过压缩利润来降低投资者的投资热情。该措施执行后取得了一定的效果，北京、广州等各大城市的土地增值税征收工作明显加强，压缩了房地产企业的现金流和利润空间。在这种情况下，企业如何走出“高房价=高利润率”的误区，放弃一味追求高销售价格的理念，转而通过成本费用管理和纳税筹划提高利润率，成为房地产企业财务人员迫切需要解决的问题。
二、建立“销售价格-净利率”基本模型
1． 影响房地产项目利润的重要因素。在利润表的各收支项目中，对利润率影响最大的因素包括：售价、开发成本、财务费用、销售费用和管理费用、税金。以上各因素，按照管理层的可管理力度由大到小排列为：售价>销售和管理费用>开发成本>财务费用>税金。下文有关利润率影响分析中，将重点围绕以上五个因素展开。