【作 者】
杨模荣（副教授），鲁 彩
【作者单位】
合肥工业大学管理学院，合肥230009
【摘 要】
【摘要】以单个企业缴纳税款的变动来判断“营改增”的税收效应忽视了“营改增”完善产业链中增值税抵扣链条，及其避免重复征收流转税的核心功能，难以反映“营改增”实际的减税效应。基于产业链视角的分析清楚地表明，“营改增”对企业的不动产投资具有十分巨大的减税效应，而对于居民购买住房征收增值税则可能会导致税负加重。本文建议：为企业建造不动产设置必要的“营改增”实施过渡期，以解决进项税额抵扣问题；对住宅销售制定增值税税收优惠政策，避免因税负增加导致房价大幅上涨。
【关键词】产业链；房地产业；营改增；税收效应
【中图分类号】DF432.1 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2016）13-0022-4一、“营改增”税收效应分析的误区
从现有文献和财政补贴政策来看，对“营改增”税收效应分析的最大误区就是仅仅从单个企业应纳流转税额的变动来评估“营改增”的税收效应。我国在房地产业实施“营改增”是大势所趋，本文首先阐述“营改增”税收效应分析原则、分析方法，进而在对房地产业实施“营改增”的税收效应进行案例分析的基础上提出对策建议。
二、“营改增”税收效应分析原则
（一）税收效应分析的负税人原则
从本质上来说，无论是增值税还是营业税都属于商品生产流通环节的间接税，其税负是可以转嫁的。处于生产流通环节的纳税义务人不是税收的实际负担人，而是在销售产品或提供服务时将税收转嫁给了下游企业，后者再继续转嫁，由最终消费者承担税负，即产品或服务的消费者是负税人。因此，只有从负税人的角度来分析才能真正了解“营改增”的税收效应。从宏观税收收入的角度来看，负税人税负增加对应于国家税收收入增加，反之亦然。从微观产业链之间税收负担分配的角度来看，负税人税负的增加或减少并不一定会产生相同金额的消费价格增加或减少，消费价格的调节速度取决于市场供求和行业竞争状况。但是，无论身处何种市场环境，企业清楚地理解“营改增”的税收效应是制定正确市场竞争策略的基础。然而，应该从哪些方面分析“营改增”对负税人的税收效应呢？
（二）税收效应分析的相关性原则
在假设流转税可以转嫁的前提下，一方面，分析“营改增”的税收效应不能仅局限于产业链上的某一个环节，应该从全产业链的视角来分析；另一方面，全产业链中参与企业众多，在分析模型中不可能把所有企业都包括进来。因此，就“营改增”这一事件的影响来说，还应区分相关方（企业应交流转税受“营改增”影响）和不相关方（企业应交流转税不受“营改增”影响）。分析房地产业“营改增”的相关方，应首先了解房地产业实施“营改增”的背景情况，如下图所示：
可以看到，不动产的生产投入中既有增值税应税项目，如水泥、钢材等，也有增值税非应税项目。“营改增”之前，不动产及其附属物为非增值税应税项目，生产投入中增值税应税项目所包含的增值税税额到不动产环节就自动固化为建造成本。房地产业实施“营改增”最直接的结果是使不动产由增值税非应税项目变为增值税应税项目，实质的效果是打通了房地产全产业链的增值税抵扣链条。
假设，房地产业“营改增”包括不动产销售和提供建筑劳务，实施“营改增”后不动产销售的增值税税率为11%，提供建筑劳务的增值税税率为6%。应纳流转税受到“营改增”影响的企业，即“营改增”的相关方，包括上游提供建筑劳务的建筑企业、房地产开发企业、和下游将不动产用于生产经营的增值税一般纳税人企业。为房地产开发企业提供钢材、水泥等增值税应税物品的一般纳税人，“营改增”严格来说对他们就没有税负方面的财务影响。但是，为房地产开发企业提供建筑业劳务的建筑企业的应交流转税就会受到“营改增”的影响，因此他们是相关方。对不动产的使用者来说，如果是增值税一般纳税人，“营改增”对他们的应交流转税就会产生影响，应纳入分析模型的相关方。而对于购买住宅的普通居民，虽然他们是流转税的实际负税人，但是从应交流转税的角度来看，他们就不是“营改增”的相关方。
把房地产的使用者纳入分析模型也意味着，应分别分析使用者是增值税一般纳税人和非增值税一般纳税人两种情况下“营改增”的税收效应。
（三）税收效应分析的竞争性原则
“营改增”对产业链税负水平的影响结果（税负水平的增加和下降）传导至负税人，负税人实际税负的增加或下降的速度和程度取决于行业竞争状况和供求双方的地位。就房地产业来说，可以考虑两个极端情况：①如果行业竞争状况激烈而消费者又处于强势地位，可以预计“营改增”产生的税负下降的效果会很快体现为房价的显著下降。②如果行业竞争程度一般而消费者又处于弱势地位，那么可以肯定“营改增”产生的税负上升的效果会很快体现为房价的显著上涨。因为房地产开发企业想要获得合理的投资报酬率，只能通过税负转嫁的方式来保证获得所要求的投资报酬率。这也提醒国家决策部门充分考虑“营改增”可能造成的对住房价格上涨的冲击，提前制定应对政策。
三、基于产业链视角的税收效应分析方法
从产业链的视角来分析，要求从成本费用端和销售收入端两个方面来分析“营改增”的税收效应。在成本费用端，要解决的主要问题是对成本费用项目按照项目的税收性质进行分类，目的是确定可以从成本费用项目中分离出来的增值税进项税额。在销售收入端，要解决的主要问题是根据项目类型和用户的纳税人身份确定房地产开发企业收取的销项税额是否构成下游用户的成本费用。
（一）增值税一般纳税人的“营改增”税收效应
如果不动产的使用者是增值税一般纳税人，并且是为了生产经营目的建造或购入不动产，“营改增”后这些企业购买或建造的不动产将由增值税非应税项目变为应税项目，不动产生产投入过程中或购买价格中包含的增值税将允许抵扣。假设增值税一般纳税人从房地产开发企业购入不动产，“营改增”的税收效应分析如下：
“营改增”后房地产企业增值税应纳税额=房地产企业销项税额（X）-房地产企业进项税额（Y） （1）
对于增值税一般纳税人，（1）式中的销项税额成为其进项税额，假设其他条件不变，“营改增”后增值税应纳税额计算公式如下：
增值税一般纳税人“营改增”后增值税应纳税额=“营改增”前应纳增值税税额（A）-房地产企业销项税额（X） （2）
（1）式和（2）式相加可以得到“营改增”后房地产企业和增值税一般纳税人应纳税额计算公式：
“营改增”后，房地产企业和增值税一般纳税人合计应纳增值税税额=“营改增”前一般纳税人应纳增值税税额（A）-房地产企业进项税额（Y） （3）
“营改增”前，房地产企业和增值税一般纳税人合计应纳税额=房地产企业营改增前应纳营业税税额（B）+一般纳税人“营改增”前应纳增值税税额（A） （4）
（3）式减（4）式得到：
“营改增”的税收效应=-房地产企业进项税额（Y）-房地产企业“营改增”前应纳营业税税额（B） （5）
（5）式清楚地表明，对于增值税一般纳税人，房地产业“营改增”有两个方面的减税效应：一是“营改增”前包含在不动产生产成本中的营业税税额会取消；二是“营改增”后房地产开发企业开发房地产时支付的增值税将可以全额抵扣。对于增值税一般纳税人来说，房地产业“营改增”具有双重减税效应。
从不动产由增值税非应税项目变为增值税应税项目这个更广的角度来看，（3）式的分析结果不但适用于房地产开发企业开发的办公和商业地产，同样也适用于所有增值税一般纳税人的不动产投资项目。考虑到我国各类企业每年在不动产方面进行的巨额投资，房地产业“营改增”的减税效应就如同2009年把动产投资的增值税进项税额纳入可抵扣范围，其巨大的减税效应是以前任何一个行业的改革试点都无法相比的。这也提醒我国财政、税务部门认真测算房地产业“营改增”的减税效应及其对我国财政收入的影响，制定恰当的应对方案。
（二）非增值税一般纳税人的“营改增”税收效应
如果房地产的使用者不是增值税一般纳税人（如居民），“营改增”的税收效应就存在一定的不确定性。因为房地产使用者支付的增值税不能抵扣，增值税实质上具有与营业税一样的价内税的性质。在增值税税率确定的前提下，“营改增”的税收效应取决于产业链中受影响企业（房地产开发企业、建筑服务企业）在“营改增”后增加的可抵扣进项税额，进而取决于房地产开发项目的成本费用构成状况。
（三）建立分析假设
根据税负转嫁原理，可以假设除房地产开发企业以外，其他相关方在“营改增”前后的经济结果保持不变。按照这个思路，可以从两个方面分析“营改增”的税收效应：一是房地产开发企业“营改增”后开发利润的变动额；二是“营改增”相关方“营改增”前后应纳税额的变化总额。具体假设如下： 1. 销售价格假设。假设“营改增”前后房地产使用者支付的经济成本保持不变。该假设意味着“营改增”对房地产开发企业销售价格的影响会因为使用者纳税人身份的不同而不同。假设“营改增”前房地产的销售价格为10000元/平方米，“营改增”后，保持增值税一般纳税人的经济成本不变意味着房地产开发企业的不含税销售价格依然可以维持在10000元/平方米；保持非增值税一般纳税人的经济成本不变意味着含税销售价格依然是10000元/平方米，但不含税销售价格只有9009元/平方米，假设房地产业增值税税率为11%，销售价格=10000-10000×［11% /（1+11%）］=9009（元）。
2. 成本费用假设。假设房地产开发上游企业经济收入保持不变。对“营改增”非相关方来说，“营改增”前后包含增值税的销售总价保持不变，“营改增”后价格中的增值税成为房地产开发企业的进项税额，意味着开发成本的降低。假设“营改增”前房地产开发企业购买的建筑材料的含税销售价格为10万元，“营改增”后应该依然保持该价格。开发成本就由“营改增”前的10万元变为“营改增”后的8.55万元，差额1.45万元变成房地产开发企业的进项税额。对于“营改增”的相关方——提供建筑劳务的建筑企业来说，保持经济收入不变意味着“营改增”后的销售价格应该是“营改增”前不含营业税的销售价格加计增值税销项税额。如果“营改增”前进行房地产开发的劳务成本是100万元（包含营业税3万元），“营改增”后的成本变为97万元。提供建筑劳务企业的经济收入保持不变，但需要额外向房地产开发公司收取5.82万元（97×6%）的增值税销项税额。
四、税收效应分析案例
（一）项目简介
假设某房地产开发公司正在开发一个住宅项目和一个办公楼项目，住宅项目的购买者都是普通居民，办公楼项目的购买者都是增值税一般纳税人。“营改增”后购买办公楼价格中包含的增值税进项税额可以抵扣，“营改增”前后两个项目的收入和成本构成相同，如表1所示。
（二）开发利润变动分析
根据前文确定的销售价格和成本费用假设，“营改增”后住宅和办公楼项目开发利润变动情况如表2所示。
从表2可以看到，在本文设定的成本构成情况下，“营改增”使住宅开发利润减少94.28万元，办公楼开发利润增加896.72万元。由于产业链中其他企业的经济收入与成本比保持不变，因此房地产开发企业开发利润的减少或增加就是“营改增”对于房地产开发产业链的税收效应。这可以通过分析“营改增”相关方应纳流转税税额的变动予以验证。
（三）应纳流转税额变动分析
1. 住宅项目。住宅项目“营改增”相关方包括提供建筑劳务的建筑业企业和房地产开发企业，“营改增”前后相关方应纳流转税税额的变化详见表3。
2. 办公楼项目。办公楼项目“营改增”相关方除了包括提供建筑劳务的建筑业企业和房地产开发企业以外，还包括购买办公楼的企业，“营改增”前后相关方应纳流转税税额的变化详见表4。
比较表2、表3和表4可以看到，房地产开发企业开发利润的减少或增加对应于“营改增”相关方应交流转税税额的增加或减少额，也等同于国家税收的增加或减少。对于住宅项目，“营改增”减少了开发利润94.28万元，表现为相关方应纳流转税税额增加94.28万元。在本案例假设的成本构成情况下，“营改增”增加了住宅开发产业链的税收负担。假设“营改增”前房地产开发企业只获得最低合理报酬率，其必然会向最终消费者转嫁所增加的税收负担，导致房价上涨。而对于办公楼开发项目来说，“营改增”增加了开发利润896.72万元，对应的相关方应纳流转税税额减少896.72万元，说明“营改增”降低了办公楼开发产业链的税收负担。市场竞争将会迫使开发商把税负下降的收益转移给下游企业，降低下游企业不动产投资成本。
通过比较住宅项目和办公楼项目可以看到，住宅项目税负增加的程度与办公楼项目税负下降的程度是非对称的。住宅项目税负是增加或减少取决于房地产开发成本中可抵扣项目的比重，但是办公楼项目的税负一定是下降的，这正是“营改增”完善产业链中增值税抵扣链条所发挥的根本的税收效应。
五、主要结论与政策建议
1. 正确测算“营改增”的税收效应，重新审视已有的财政补贴政策。参与“营改增”试点的单个企业应纳税额的变化无法反映真实的“营改增”税收效应。“营改增”完善了增值税的抵扣链条，因此在很多情况下“营改增”具有绝对的减税效应，试点企业应纳增值税税额的增加不代表实际税负水平的增加。就如本文分析的办公楼开发项目，“营改增”使房地产开发企业应纳流转税税额增加，但实际上“营改增”却对整个产业链产生了巨大的减税效应。企业完全有能力通过完善经营合同等方式合理地分享“营改增”的减税效应，不可能出现产业链中只有某个企业税负增加，或者某个企业独享减税效应的情况。由此可以看到，以试点企业应纳税额的增加额为标准进行补贴是缺乏依据的，应对现有的补贴政策进行全面的梳理，取消不合理的补贴政策。
2. 尽快明确房地产业“营改增”的实施方案。房地产业“营改增”方案中最重要的内容应该是增值税进项税额的抵扣问题，该问题除了影响房地产开发企业的开发成本以外，还影响一般增值税纳税人不动产的投资成本。“营改增”不但对企业自身生产经营所需要的不动产投资会产生影响，而且对企业参与或者各地方政府自建的按企业化模式经营的城市基础设施建设项目都具有巨大的减税效应（降低投资成本）。可以设想，必然有一部分企业会等待房地产业“营改增”政策的公布，待“营改增”实施方案明朗后才开始进行不动产投资，房地产业“营改增”方案迟迟不公开实施必然会影响企业的房地产、不动产投资进度。在目前国家鼓励企业投资的大背景下，更应及早明确房地产业“营改增”的具体实施方案。
3. 关于房地产业“营改增”方案内容的具体建议。主要出于两点考虑：一是增值税进项税额抵扣期限的划分；二是住宅项目增值税的税收优惠。
设置“营改增”实施过渡期。由于房地产开发项目（包括不动产投资项目）投入周期长，一旦实施“营改增”，营业收入必然会按增值税税率征收增值税，企业将面临前期投入的开发支出由于没有取得增值税专用发票而无法抵扣进项税额的问题，这可能是房地产业实施“营改增”最棘手的问题。可行的解决办法是，对房地产开发企业实施“营改增”设置一个过渡期，过渡期内企业销售时按设定的税率收取销项税额，根据测算的开发成本构成推算可以抵扣的进项税额，进而计算企业当期应交增值税税额。过渡期结束，企业即按照增值税一般纳税人的标准程序计算缴纳应交增值税税额。对于房地产开发企业以外的企业进行的不动产投资，一旦实施“营改增”，其购入的材料、劳务等所包含的增值税进项税额即应该允许按照现有规定申报抵扣。
制定住宅销售增值税税收优惠政策。“营改增”极有可能会增加住宅开发项目的税收负担，主要是因为房地产开发成本中含有相当比例的土地成本。从目前我国房地产市场供求双方的地位来看，由于需求方仍处于弱势地位，可以肯定，房地产开发企业可以轻易地转嫁所增加的税收负担，进一步导致住房价格上涨。因此，国家应考虑出台对普通居民购买自用住房的财政补贴政策，减缓“营改增”对房价上涨的压力。因此考虑设置“营改增”实施过渡期，在过渡期内对房地产开发企业应交增值税进行适当的减免。减免的基本原则是相比“营改增”前的营业税税负可以有适度增加。过渡期结束后，再根据我国房地产市场状况决定是否取消税收优惠，按照正常税法规定征收增值税。
主要参考文献：
黄玲，向文彬．论 “营改增”对房地产企业的影响［J］．财会月刊，2015（21）．
宗式华，周松德．预估房地产行业“营改增”的税负变化［J］．财会月刊，2014（1）．
