【作　　者】
杜庆禹

【作者单位】
（上海红星美凯龙企业发展有限公司，上海 200333）

【摘　　要】
      【摘要】大部分房地产开发企业尤其是中小房地产开发商为了获得足够的开发资金，在融资手段上无所不用其极。所采用的不同融资方式，给后续的纳税筹划带来了一系列的问题，具体体现在营业税、土地增值税、企业所得税等的税务核算上。加之目前我国房地产行业税收的复杂性，以及房地产企业本身对税务工作不够重视，导致一些房地产企业的短视行为，即为了立刻获取资金，很少考虑甚至主观上忽略税收问题，给企业增加了税收成本，甚或税收风险。笔者结合实际工作对房地产企业债权融资中的一些涉税问题进行分析，以期能对房地产企业的融资工作有所帮助。
【关键词】房地产；债权融资；涉税问题目前我国房地产企业的资金来源渠道相对狭窄，而且国家对房地产行业的政策调整频繁，加之金融机构对房地产企业贷款的限制，导致房地产企业尤其中小房地产企业为了获得足够的资金百法尽用，可谓“八仙过海各显神通”。除了最常见的银行贷款、股东（关联方）借款外，更催生了信托贷款、银行委贷、民间借款、小贷借款、融资租赁借款等筹资方式，并已经常态化。从整体来看，债权类融资占主体地位。为了方便理解，本文主要以债权类融资的各种方式为分类标准进行涉税问题的分析。
一、金融机构贷款
从融资的实践角度来看，凡是持有银监会颁发的金融许可证的机构，均可以称之为金融机构。目前我国的金融机构主要分为两类：一类是银行类金融机构，如专业性银行、商业性银行；另外一类是非银行类金融机构，主要有信托公司、基金公司、金融资产管理公司、财务公司、小贷公司等。
根据目前税法的规定，房地产开发企业从金融机构所获得的贷款产生的相应利息支出，在满足一定条件的前提下，可以在土地增值税和企业所得税税前扣除，否则不予抵扣。
（一）土地增值税的涉税问题
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为，其实质是反房地产暴利税。具体到房地产开发企业，是指在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，按一定比例向国家缴纳的一种税费。
利息支出作为允许在土地增值税税前扣除的一种支出，在纳税处理时需要注意以下几点：①该笔借款必须是用于本核算项目的开发建设活动，且有金融机构出具的利息支出凭证；②借款利率不得高于同类同期人民银行规定的基准利率和浮动利率，否则不予抵扣；③利息必须要按照能转让房地产项目计算分摊，如果不能计算分摊，则在土地增值税纳税时，该笔利息支出不能据实抵扣，只能按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
（二）企业所得税的涉税问题
向金融机构申请贷款的贷款利息支出，按照税法规定，通常可以在企业所得税税前予以抵扣。
1. 非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。同时要求提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明，以证明其利息支出的合理性。
2. 金融企业的同期同类贷款利率情况说明中，应包括在签订该借款合同时，本省任何一家金融企业提供的同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。
3. 同期同类贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同的情况下，金融企业提供贷款的利率。它既可以是金融企业公布的同期同类平均贷款利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
对于从银行等金融机构取得的贷款，因逾期归还产