【作　　者】
李庆云

【作者单位】
（贵州财经大学财政与税务学院 贵阳 550004）

【摘　　要】

      【摘要】在土地增值税清算申报表中，对清算结果影响最大的是房地产开发前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费四项成本，由于其构成繁琐复杂，因而准确核算难度高。本文在EXCEL逻辑函数及计算功能的支撑下，构建“四项成本”清算申报风险预警模型，能快速识别“四项成本”清算申报是否准确，以便企业及时做好自查自纠。
【关键词】EXCEL逻辑函数   房地产开发“四项成本”   土地增值税清算申报表

      根据国税发［2009］91号文件第3条规定，凡是符合土地增值税清算条件的房地产企业都要在规定的时间内进行土地增值税清算，而在土地增值税清算申报表中，对清算结果影响最大的就是房地产开发的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用。这“四项成本”在房地产开发产品成本中占比达到50% ～ 60%，且其构成繁琐复杂，涉及不同专业领域，准确核算难度高，在清算申报时往往大大超出正常标准，因此各地方税务局审核土地增值税清算申报表的重中之重就是“四项成本”。那么，如何防控“四项成本”清算申报风险？本文在EXCEL逻辑函数及其计算功能的支持下，创建“四项成本”清算申报风险识别模型。
一、建立“四项成本”清算申报风险预警模型
1. 从项目清算案例的规划图入手，了解整体规划，摸清及获取清算项目概况及建筑面积数据。我们以贵州省某房地产企业新建项目的土地增值税清算为例。该项目立项五项批复文件齐全，属于浅度开发，获得的土地为熟地，项目总建筑面积为12 008.38M2，批准总销售面积为12 008.38M2，总自用面积为3 083.07M2，总配套设施面积为39.04M2，项目分类用途情况为住宅、商业及车库。